Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как грамотно провести общее собрание жильцов?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Реестр собственников помещений многоквартирного дома нужен для того, чтобы направить уведомления о проведении общего собрания и посчитать голоса по вопросам повестки дня. Он должен включать сведения о собственниках помещений конкретного многоквартирного дома, с указанием площади занимаемых ими помещений. Документ является неотъемлемой частью протокола общего собрания.
Шаг 1: готовимся к общему собранию жильцов
Первый шаг, который необходимо предпринять всем собственникам квартир, — это устроить общее собрание собственников жилья вашего дома, чтобы выбрать способ управления домом (п. 3 ст. 161 Жилищного кодекса РФ).
Только на таком собрании можно принять юридически значимое решение: какую именно форму управления домом выберут его жители, кто будет обслуживать ваш дом, убирать в подъездах, менять лампочки, производить косметический и капитальный ремонт, а также по каким расценкам за все это придется платить.
Общее собрание собственников жилья считается состоявшимся, если на нем присутствовало не менее 50% собственников квартир (под этим подразумеваются собственники жилых помещений, владеющие не менее чем 50% общей площади жилых помещений этого жилого дома). Например, общая жилая площадь квартир в вашем доме составляет 12 000 кв. м. Значит, собрание будет считаться состоявшимся, если на нем будут присутствовать собственники квартир, общая площадь которых должна быть 6 000 кв. м и более. Если в вашем доме кроме собственников проживают и наниматели квартир, принадлежащих муниципалитету (городу), представители муниципалитета должны присутствовать на вашем собрании и иметь право голоса наравне с другими собственниками квартир.
Общее собрание собственников
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено в форме очного и заочного голосования. Проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в очной форме (в форме собрания) предусматривает совместное присутствие собственников помещений в конкретном месте и в конкретное время для обсуждения вопросов, поставленных на голосование.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Процедура и формы проведения общего собрания регламентируются статьями 44-48 Жилищного кодекса РФ.
Заочное голосование предусматривает прием решений собственников (на соответствующих бланках) по вопросам, поставленным на голосование, в специально определенном для этого месте в определенное время. Собрание в форме заочного голосования наиболее приемлемо для проведения общего собрания в условиях большого количества собственников в доме.
Решение общего собрания собственников в форме заочного голосования о выборе способа управления домом принимается большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном общем собрании.
При отсутствии кворума для проведения общего собрания может быть проведена повторная процедура по выбору способа управления многоквартирным домом.
Направление протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома в надзорный орган
Порядок передачи копий протоколов общего собрания собственников помещений установлен Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 25 декабря 2015 года № 937/пр.
1. В связи с принятием Федерального закона №485-ФЗ от 31.12.2017, Управляющая организация, правление ТСЖ, ЖК, ЖСК после 11.01.2018г. обязаны направить не копии, а подлинники решений и протоколов общего собрания собственников помещений, представленных им в соответствии с ч. 1 ст. 46 ЖК РФ лицом, инициировавшим общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в орган государственного жилищного надзора субъекта РФ, на территории которого находится многоквартирный дом, собственники помещений, в котором проводили общее собрание.
2. Подлинники решений, протокола нужно передать в течение пяти дней с тех пор, как их получили от инициатора управляющая организация, правление ТСЖ, ЖК или ЖСК. Вручение надо оформлять так, чтобы можно было подтвердить факт и дату получения документов органом государственного жилищного надзора. Кроме этого, сохраняется обязанность размещения в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (далее — система) электронных образов решений, протокола в электронной форме.
3. Копии решений, протокола считаются переданными в случае, когда электронный образ решений, протокола находится в открытом доступе и доступен для обозрения в системе, а также при передаче решений, протокола иным способом, кроме размещения в системе, — в случае наличия у управляющей организации, правления товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива документа, подтверждающего факт и дату их передачи в орган государственного жилищного надзора.
Сроки проведения заочного голосования собственников
По общему правилу собственники должны быть уведомлены о сроке проведения собрания не позднее чем за 10 дней.
Если будет принято решение о проведении собрания с использованием системы, то в этом случае администратору системы должно быть передано сообщение не позднее чем за 14 дней до даты начала проведения собрания. В свою очередь администратор размещает в системе сообщение о проведении собрания не позднее чем за 10 дней.
С использованием системы голосование может длиться не менее 3-х и не более 5-ти дней. Решение по итогам голосования сформируется автоматически и должно быть размещено в системе в течение часа после того как закончится голосование.
Если же голосование проводилось без системы, то решение должно быть доведено в течение 10 дней и не позднее.
Что такое общее собрание собственников и какие решения оно может принимать?
Общее собрание собственников многоквартирного дома вправе принимать все основные решения, касающиеся общедомового имущества.
К числу вопросов, которые может решать общее собрание собственников, относятся:
- Проведение реконструкции или капитального ремонта;
- Перепланировка общедомового имущества;
- Использование земельного участка, на котором расположен дом;
- Благоустройство прилегающих к дому территорий;
- Установка и эксплуатация рекламных конструкций, расположенных на доме;
- Выбор способа управления домом (через управляющую компанию, ТСЖ или непосредственно через собрание);
- Участие в программах реновации.
Проведение общего собрания
При проведении очного собрания для начала нужно определиться с наличием или отсутствием корма. Для этого необходимо провести регистрацию присутствующих.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в доме или их представители, обладающие более чем 50% общего числа голосов.
В случае, если кворум есть, то нужно выбрать председателя собрания, секретаря собрания и счётную комиссию, после чего переходить к обсуждению повестки и принятию решений.
Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
Собственник может действовать через представителя. Представитель собственника помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме действует в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях федеральных законов, актов уполномоченных на то государственных органов или актов органов местного самоуправления либо составленной в письменной форме доверенности на голосование. Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями Гражданского кодекса Российской Федерации или удостоверена нотариально.
В соответствии с ч. 3 ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов.
Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в собрании, за исключением вопросов, предусмотренных пунктом 1.1 части 2 статьи 44 ЖК РФ, (принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме), и предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2, 2, 3, 3.1, 4.2, 4.3 части 2 статьи 44 ЖК РФ, (которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме).
При заочной и очно-заочной формах собрания наличие кворума для принятия решений по вопросам повестки дня определяется счетной комиссией по количеству голосов, указанных в решениях собственников, полученных до окончания голосования. Дата окончания голосования собственников должна совпадать с датой в сообщениях о проведении ОСС.
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляется протоколом (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Протокол ОСС должен соответствовать Требованиям к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах. Приказом Минстроя России от 25.12.2015 № 937/пр).
Протокол общего собрания составляется в письменной форме в сроки, установленные общим собранием, но не позднее, чем через 10 дней после проведения общего собрания (п. 2 Требований, утв. Приказом Минстроя России от 25.12.2015 № 937/пр. Данный приказ так же содержит примерную форму протокола ОСС).
В протоколе общего собрания следует указать наименование документа, дату и регистрационный номер протокола, дату, место проведения общего собрания, заголовок к содержательной части протокола, содержательную часть протокола, повестку дня, наличие кворума, количество голосов по каждому вопросу, место (адрес) хранения протоколов, перечень приложений (при указании на них в содержательной части протокола). Протокол подписывают председатель, секретарь собрания и члены счетной комиссии (п. 22 разд. 6, п. 15 разд. 7 Методических рекомендаций, утв. Приказом Минстроя России от 31.07.2014 № 411/пр; п. 4, Разд. II Требований N 937/пр).
Обязательными приложениями к Протоколу являются:
-
сообщение о проведении общего собрания, на основании которого проводится общее собрание;
-
реестр вручения сообщений о проведении очередного общего собрания собственников помещений;
-
реестр участников очередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;
-
бюллетень голосования (решения собственника помещения) очередного общего собрания собственников помещений в МКД;
-
уведомление о принятых решениях на очередном общем собрании собственников помещений в МКД;
-
доверенности представителей собственников помещений МКД.
Формы проведения ОСС жильцов МКД
Проведение собрания собственников многоквартирного дома допускается в трёх формах, указанных в таблице:
Таблица 1.
| Форма | Плюсы | Минусы | Примечание |
|---|---|---|---|
| Очная | Владельцы жилья должны собраться в определенном месте, в указанное время. | Сложность в проведении, если в составе МКД числиться много помещений. Необходимость составления двух видов протоколов. Голоса в заочном способе не суммируются с очным. |
Рекомендовано для одноподъездных домовладений или когда количество квартир не превышает 60. |
| Очно-заочная | Допускается голосование непосредственно на месте проведения сбора либо после. Заседание жильцов состоится один раз. |
Следует сначала организовать очную конференцию. | — |
| Заочная | Возможность направлять письменные решения, проводить голосование по адресу нахождения собственника. Допускается сбор подписей в электронном формате. |
Долгий процесс, т. к. необходимо провести два этапа. Не каждый владелец жилья в состоянии присутствовать на встрече, что автоматически лишает его права высказывать мнение о повестке дня. |
Как правило, необходимо, если очный вариант не собрал кворум. |
В какие сроки необходимо сообщить собственникам о проведении общего собрания?
Информирование собственников помещений в многоквартирном доме о проведении общего собрания осуществляется не позднее, чем за 10 дней до даты его проведения.
Если помещение находится в общей собственности двух и более лиц, то сообщать о проведении ОСС необходимо каждому собственнику.
Инициатору собрания нельзя забывать, что, помимо частной собственности в многоквартирном доме может быть и государственная, и муниципальная собственность. В таком случае письменное уведомление о проведении ОСС необходимо посылать органу исполнительной власти РФ или субъекта РФ либо органу местного самоуправления, в зависимости от того, кому принадлежит право собственности на помещение в многоквартирном доме.
ВАЖНО!
При проведении ОСС в заочной или очно-заочной форме вместе с уведомлением каждому собственнику направляются бланки решений по вопросам повестки дня и информация, необходимая для принятия решения.
Какие документы необходимы для проведения общего собрания собственников в МКД?
Примерный перечень документов, который должны подготовить инициаторы общего собрания:
- Уведомления каждому собственнику о проведении ОСС в МКД.
- Лист регистрации вручения уведомлений о проведении ОСС в МКД.
- Лист регистрации вручения решений собственникам в МКД.
- Сведения о собственниках в МКД (реестр собственников).
- Схема распределения долей в многоквартирном доме.
- Лист регистрации собственников в МКД, присутствующих на очном (очно-заочном) собрании.
- Решения собственников в МКД, которые необходимо вручить каждому собственнику под роспись в листе регистрации вручения решений собственникам.
- Проекты документов, которые должны быть рассмотрены и утверждены на ОСС (договор управления МКД, Устав ТСН/ТСЖ, смета доходов-расходов ТСН/ТСЖ и т.п.).
- Проект протокола ОСС в МКД.
Кворум – наименьшее количество членов собрания, при котором оно считается законным и может принимать решения. Определяется какой-либо цифрой или процентным отношением.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.
Если в повестке дня общего собрания есть вопросы, для решения которых нужно большее число голосов, кворум на собрании определяется по вопросу, для решения которого необходимо наибольшее количество голосов собственников.
При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
Если Вы проводите общее собрание в очной форме, то при отсутствии кворума, в дальнейшем можно провести заочное голосование с той же повесткой дня. Но при этом инициаторам собрания нужно составить акт об отсутствии кворума на очном собрании, подтвержденный листами регистрации, и принять решение о проведении собрания в заочной форме с соблюдением всех установленных сроков. Гораздо проще и быстрее проводить ОСС в очно-заочной форме. При этом вы сэкономите время и деньги, потраченные на подготовку собрания!
При заочной и очно-заочной формах собрания наличие кворума для принятия решений по вопросам повестки дня определяется счетной комиссией по количеству голосов, указанных в письменных решениях собственников, полученных до окончания голосования. Дата окончания голосования собственников должна совпадать с датой в сообщениях о проведении ОСС.
Как принимать решения на собрании собственников многоквартирного дома
Главным итогом всего голосования будут принятые решения. Как принимать решения на собрании собственников многоквартирного дома? Для проведения голосования каждому собственнику должен быть выдан опросный лист, на котором должны быть указаны фамилия, имя, отчество собственника, сведения на основании которых он является собственником помещения в доме и вопросы повестки дня с вариантами ответов «за», «против» или «воздержался». Голосовать по каждому вопросу можно только один раз.
Все решения на общем собрании собственников многоквартирного дома принимаются большинством голосов, за исключением некоторых статей Жилищного Кодекса, когда решение будет считаться принятым, если проголосовало не менее двух третей голосов от общего количества голосов в доме:
- Это все вопросы, связанные с капитальным ремонтом, его формированием, открытием специального счета, определением перечня работ и т. д.
- По реконструкции многоквартирного дома, например, строительстве пристройки в дому;
- В целях получения займа или кредита для проведения капитального ремонта
- Об использовании земельного участка многоквартирного дома
- Об использовании общего имущества дома, например, размещения рекламных конструкций на фасаде дома.
- О наделении полномочий совета многоквартирного дома на принятие решений о текущем ремонте общего имущества дома
- О наделении председателя совета многоквартирного дома различными полномочиями, указанными в статье 161.1 ЖК РФ. В этой статье указано, что председатель совета многоквартирного дома имеет различные полномочия, в случае, если общее собрание наделило этими полномочиями, кроме тех, которые может решать только общее собрание многоквартирного дома.
Решения собственников является официальными документами, подтверждающими итоги голосования.
Порядок следующий:
- сначала инициатор (инициаторы) определяют вид собрания — очередное (проводимое по итогам каждого года) или внеочередное;
- далее определяется способ организации его проведения – силами управляющей компании или ТСЖ (в случае, если инициатор (-ы) – это собственник или группа собственников с 10 или свыше % голосов от их совокупного количества – ч. 6 стат. 45 ЖК) или силами самого инициатора (-ов) – в иных случаях;
- затем выбирается форма голосования – при этом очную форму можно выбрать всегда, а вот заочную – только в случае, если ранее проведенное очно собрание не имело кворума, то есть на него пришло такое кол-во собственников, которое обладает менее 50 % голосов от их совокупного числа.
Приведем пример дальнейших действий при организации собрания одним собственником-инициатором в случае выбора очной формы голосования:
- за 10 дней или ранее до предполагаемой даты сборов инициатор рассылает уведомления всем жильцам о дате, месте, времени (ч. 4 стат. 45 ЖК) – заказными письмами, личным вручением или размещением на доске объявления каждого подъезда МКД;