Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Бизнес на аренде квартир: выгодно ли сдавать посуточно? Плюсы бизнес плана». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Санкции за неуплату налога могут быть разными, размер зависит от суммы дохода и от того, намеренно ли собственник укрывался от налоговой. В самых сложных случаях речь может идти не о пенях или штрафах, а о принудительных работах и даже лишении свободы, подчеркивают юристы.
Какой предусмотрен штраф за неуплату налога от сдачи квартиры в аренду
«За неуплату налога с аренды квартиры обычно грозит штраф по статье 122 НК РФ в размере 20% от неуплаченной суммы налога, если это произошло по неосторожности. За умышленную неуплату штраф будет уже 40%», — говорит Илья Бахилин.
Если же сдаются несколько квартир и общая сумма дохода, с которого не уплачен налог, превышает 2,7 млн в год три года подряд, ответственность будет действовать по статье 198 УК РФ. Эта статья предусматривает штраф от 100 до 300 тысяч рублей, либо в размере заработной платы или иного дохода за 1–2 года, либо принудительные работы до 1 года, либо арест на срок до 6 месяцев, либо лишение свободы до 1 года, разъяснил юрист.
Если же сумма неуплаченного налога превысит 13,5 млн рублей, возможен штраф от 200 тыс. до 500 тыс. рублей, либо в размере дохода за период от 18 месяцев до трех лет, либо лишение свободы на тот же срок. В обоих случаях уголовная ответственность наступает, только если плательщик вообще не представил налоговую декларацию либо включил в нее заведомо ложные сведения.
В случае неуплаты налога с аренды жилья с многомиллионным доходом речь, по сути, идет о незаконной предпринимательской деятельности с недвижимостью, поясняет Евгений Арапов. Этим и объясняются столь суровые возможные последствия с точки зрения закона.
«Верховный суд России разъяснил, что к предпринимательской деятельности не относится получение дохода от аренды или сдачи внаем жилья, если оно получено или приобретено для личных нужд, но временно не используется собственником из-за отсутствия такой необходимости, — добавляет эксперт. — Но данный критерий несколько расплывчат, и наиболее строгий вариант толкования сужает его к случаям временной сдачи единственного жилья (например, в период пребывания хозяина на загородной даче)».
Работа с «Госуслугами»
Регистрация ИП для сдачи квартиры в аренду требует небольшой подготовки. Предположим, что у пользователя уже есть активированный профиль на «Госуслугах». Тогда встать на учет в качестве предпринимателя проще, чем кажется. Всего несколько минут — и дело сделано.
Инструкция по созданию ИП для сдачи квартиры в аренду в РФ через ЕСИА выглядит следующим образом:
- Открыть «Госуслуги» и войти в свою учетную запись.
- Выбрать раздел «Электронные услуги».
- Отыскать услугу под названием «Регистрация ИП».
- Осуществить заполнение электронной анкеты. Некоторые данные будут внесены в заявление из «Личного кабинета».
- Указать место выдачи регистрационных документов.
- Выбрать дату и время предстоящего визита в уполномоченные органы.
- Отправить запрос на обработку.
- Внести денежные средства за регистрацию предпринимательской деятельности.
- Дождаться приглашения в уполномоченный орган.
Все, что теперь нужно — это явиться с заранее подготовленными справками в ФНС или МФЦ, а затем забрать документы о постановке на учет в качестве предпринимателя.
Надо ли регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя
Чтобы вести предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, гражданин обязан зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель (п. 1 ст. 23 ГК РФ). Порядок государственной регистрации физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей предусмотрен в ст. 22.1 Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» (далее — Закон N 129-ФЗ).
Зарегистрироваться в этом качестве может любое физическое лицо при соблюдении установленных требований. Основанием для отказа в госрегистрации могут быть только случаи, прямо предусмотренные в ст. 23 Закона N 129-ФЗ. Но сама по себе госрегистрация гражданина в качестве индивидуального предпринимателя не означает, что любая его деятельность будет предпринимательской. В ситуации с наймом, как мы уже определили, все будет зависеть от того, приносит эта деятельность систематический доход или нет. Заранее это определить, а тем более проверить невозможно.
Верховный Суд РФ указал, что временная сдача жилья внаем из-за отсутствия необходимости его использования не влечет уголовной ответственности за ведение незаконной предпринимательской деятельности. Об этом сказано в п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 18.11.2004 N 23.
Таким образом, если сдача внаем жилого помещения является систематической и основная цель при этом — извлечение дохода, то такая деятельность признается предпринимательской и физическому лицу следует зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Если жилье сдается временно, наймодатель вправе самостоятельно решить, регистрироваться ему в качестве предпринимателя или нет.
Зарегистрировавшись, физическое лицо сможет снизить налоговое бремя, если, например, выберет упрощенную систему налогообложения с объектом налогообложения доходы и, соответственно, налоговой ставкой 6%. (О том, в каком порядке облагаются доходы от сдачи индивидуальным предпринимателем жилого помещения, читайте на с. 55.)
В каких случаях сдача квартиры в аренду может быть признана предпринимательской деятельностью?
Любая самостоятельная деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, выполнения работ, продажи товаров или оказания услуг, считается предпринимательской.
Исходя из судебной практики, на системность действий арендодателя могут указывать следующие признаки:
-
сдача в аренду нежилых помещений;
-
покупка квартиры не для личных нужд (если госслужащий изначально и не предполагал жить в ней и сразу после покупки нашёл квартирантов);
-
сдача недвижимости посуточно;
-
сдача в аренду сразу нескольких квартир.
Нужно ли платить налоги с полученного дохода?
Да, доход, полученный от сдачи квартиры в аренду, подлежит налогообложению. Для уплаты налога госслужащему необходимо зарегистрироваться в качестве самозанятого, так как для этой категории граждан предусмотрен специальный налоговый режим — «Налог на профессиональный доход» (НПД).
Сдача квартиры внаем — это единственный вид деятельности, которым могут заниматься работники госструктур в качестве самозанятых.
Подводные камни и основные риски
В посуточной сдаче жилья в аренду риски связаны с сохранностью самой квартиры и имущества (мебели, техники и т. п.).
Снизить эти риски возможно путем легализации бизнеса, официального оформления, составления договора субаренды вместе с юристом, требования предъявлять паспорта тех, с кем заключается договор. Только таким способом можно будет предъявить претензии жильцам, которые нанесли ущерб имуществу.
Еще один важный момент – хорошие взаимоотношения с соседями. В старых панельных домах может быть прекрасная слышимость, и люди будут проявлять недовольство постоянной сменой жильцов и их возможно шумным поведением. Желательно их предупредить о том, что квартира будет сдаваться посуточно и оставить свой номер телефона для разрешения конфликтных ситуаций.
Посуточная аренда предполагает частую уборку помещения, мытье посуды, замену постельного белья на свежее и чистое после каждого постояльца и т. д. Жильцы могут выезжать и въезжать в любое время суток, поэтому и звонить могут среди ночи, придется подстраиваться под клиентов.
Посуточная аренда квартир при правильном подходе и готовности ориентироваться на клиентов, приносит хороший доход. Но чтобы его получить, необходимо ответственно подойти к выбору квартиры, проанализировать потенциальный спрос в конкретном городе и просчитать риски.
Квaлификaция нeзaкoннoгo пpeдпpинимaтeльcтвa
Ocyщecтвлeниe пpeдпpинимaтeльcкoй дeятeльнocти бeз peгиcтpaции имeeт мecтo, кoгдa в Eдинoм гocyдapcтвeннoм peecтpe юpидичecкиx лиц и Eдинoм гocyдapcтвeннoм peecтpe индивидyaльныx пpeдпpинимaтeлeй oтcyтcтвyeт зaпиcь o coздaнии тaкoгo юpидичecкoгo лицa или пpиoбpeтeнии физичecким лицoм cтaтyca индивидyaльнoгo пpeдпpинимaтeля либo coдepжитcя зaпиcь o ликвидaции юpидичecкoгo лицa или пpeкpaщeнии дeятeльнocти физичecкoгo лицa в кaчecтвe индивидyaльнoгo пpeдпpинимaтeля. Taкaя cитyaция мoжeт cлoжитьcя, ecли лицo: зaнимaeтcя пpeдпpинимaтeльcкoй дeятeльнocтью бeз oбpaзoвaния юpидичecкoгo лицa или coздaeт кoммepчecкyю opгaнизaцию бeз oбpaщeния зa peгиcтpaциeй в opгaны нaлoгoвoй инcпeкции, пoдaeт дoкyмeнты нa гocyдapcтвeннyю peгиcтpaцию пpeдпpинимaтeльcкoй дeятeльнocти и зaнимaeтcя eю, нe дoжидaяcь пpинятия peшeния пo eгo вoпpocy, пoлyчaeт oткaз (кaк зaкoнный, тaк и нeзaкoнный) в гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции, и, тeм нe мeнee, пpoдoлжaeт ocyщecтвлять пpeдпpинимaтeльcкyю дeятeльнocть.
Арендодатели, не использующие труд наёмных работников, могут не регистрироваться в качестве индивидуальных предпринимателей. При этом лимиты годового дохода будут значительно ниже.
Налоговые режимы для физлиц:
- единый совокупный платёж (ЕСП);
- декларация по индивидуальному подоходному налогу.
ЕСП
ЕСП – это фиксированный платёж, включающий подоходный налог, соцотчисления, пенсионные и медстрахование. Он вносится ежемесячно.
Ставки ЕСП:
- 1 МРП (3 063 тг) – для проживающих в городах;
- 0,5 МРП (1 532 тг) – в сёлах.
Условия:
- нет наёмных работников;
- услуги оказываются исключительно физлицам;
- годовой доход до 1 175 МРП (3,6 млн тенге).
Налоговая отчётность и специальная регистрация не требуются. Если в каком-то из месяцев доходы отсутствовали, ЕСП можно не платить.
Пример: при сдаче квартиры в городе по 100 000 тенге в месяц оплата за год составит 36 756 тенге (3 063×12 месяцев).
ЕСП не могут выбрать (ст. 774 Налогового кодекса РК):
- ИП;
- кто работает в коммерческих и торговых объектах;
- сдающие в аренду нежилое имущество;
- занимающиеся частной практикой;
- иностранцы и лица без гражданства, за исключением кандасов.
Декларация по индивидуальному подоходному налогу
Налог с дохода 10%.
Оплата – раз в год, до 10 апреля по форме 240.00 (сдаётся до 31 марта). Соцотчислений нет.
Пример: при сдаче квартиры за 100 000 тенге в месяц налог за год составит 120 000 тенге.
Физлицо может сдавать жильё в аренду физлицам и налоговым агентам:
- юрлицу, его структурным подразделениям;
- ИП;
- лицам, занимающимся частной практикой;
- юридическому лицу-нерезиденту.
При этом рассчитывать и выплачивать налог должно не само физлицо, а субъект, который выплачивает ему деньги, – налоговый агент. Ставка налога также составляет 10% от суммы дохода.
24 Марта 2020
ФНС разработала методичку о переходе с ЕНВД на другие режимы с 2021 года
Возмещение работникам стоимости медосмотров страховыми взносами не облагается
ФНС и Роскомнадзор приостановили проверки до 1 мая
Налоговая служба рассказала об условиях предоставления инвестиционного вычета по НДФЛ
Налоговая служба подготовила проект новой декларации 3-НДФЛ
18 Марта 2020
Переход на онлайн-ККТ не избавил бизнес от контрольных закупок
На вычет НДС при возврате товара дается только год, а не три!
Регистрация в качестве самозанятого
Многих беспокоит, могут ли они зарегистрироваться в качестве самозанятого, если трудоустроены. Однако запрета на это нет.
То есть вы можете зарегистрироваться в качестве самозанятого и указывать там конкретный вид дохода, который подходит в данном случае. Это не помешает вашему работодателю обычным способом отчислять налоги с зарплаты. И вы также сможете продолжать заниматься бизнесом в качестве индивидуального предпринимателя.
Зарегистрироваться как самозанятый очень просто. Для этого необходимо воспользоваться приложением «Мой налог». Скачать его можно через App Store или Google Play. Для авторизации достаточно использовать пароль от личного кабинета (его выдадут в вашем отделении ФНС РФ) и ИНН.
Есть и другой вариант: сделать селфи и сфотографировать паспорт. Регистрацию в качестве самозанятого сегодня предлагают Сбербанк и Альфа-банк.
Сам процесс регистрации очень простой: приложение находит ваши данные по ИНН. То есть многое уже автоматизировано.
Преимущества сдачи квартиры в качестве самозанятого
Речь на данный момент идёт о всё ещё довольно новом налоговом режиме, который у большинства вызывает подозрение. Тем не менее обратить внимание на такой вариант однозначно стоит хотя бы из-за его удобства.
У сдачи квартиры в качестве самозанятого хватает преимуществ:
- лёгкость регистрации. Вам не понадобится ни во что вникать, долго вбивать информацию. Также не нужно никуда ходить, особенно если у вас есть все данные от кабинета налогоплательщика. То есть зарегистрироваться и отчитываться о доходах можно дистанционно, вне зависимости от того, где вы находитесь;
- экономия. При получении дохода от сдачи квартиры физическому лицу ставка будет минимальной – всего 4%. Это меньше, чем у ИП на УСН при 6%. Причём обратите внимание на то, что у индивидуального предпринимателя меньшая из доступных ему ставок идёт с оборота. А у самозанятого – исключительно с дохода;
- полное отсутствие какой-либо отчётности. Вам не нужно будет подавать декларацию, заполнять какие-то документы, следить за бухгалтерией. Режим самозанятых рассчитан на максимально широкий круг лиц, которые не могут позволить себе нанять специалиста и далеко не всегда сами обладают соответствующими знаниями. Поэтому государство пошло навстречу таким лицам и предельно всё упростило;
- простота уплаты налога. По факту, вам достаточно указывать один раз в месяц получаемый доход и всё. Причём расчёты проводятся автоматически;
- ставки не будут меняться в течение 10 лет. Это закреплено в законодательстве. Следовательно, повышения налогов можно не опасаться;
- отсутствие обязательных страховых выплат. У ИП они есть, даже тогда, когда у него отсутствует доход. Самозанятый отчисляет налоги исключительно с дохода. Если прибыли нет, он ничего никуда не переводит;
- сочетаемость с другими налоговыми режимами и видами деятельности. Многие владельцы квартир не просто сдают имущество, они также работают или занимаются бизнесом. Уплата налога в качестве самозанятого не мешает это делать.
Одним словом, это доступный и простой вариант, интуитивно понятный. Чтобы перейти на такой режим, не нужны специальные знания. И бюрократия вам тоже не угрожает.
Является ли аренда квартиры предпринимательской деятельностью
При сдаче квартиры, купленной по военной ипотеке в аренду, у каждого военнослужащего возникает вопрос об известной статье №10, взятого из Федерального Закона № 76. Это статья «О статусе военнослужащего». По своей сути, ее смысл сводится к тому, что военнослужащему запрещается вести любые виды предпринимательской деятельности. И многие солдаты, взявшие ипотеку, ошибочно полагают, что сдача квартиры – это вид предпринимательства.
А знаете ли Вы, является ли сдача квартиры предпринимательской деятельностью (в том числе жилье, купленное по военной ипотеке)? Нет, сдача любой квартиры не является предпринимательской деятельностью . Правда, если не приобретает больших денежных объемов. И вот, по каким законам.
Во-первых, найдите в интернете письмо Министерства по налогам и сборам Российской Федерации за номером 4-3-01/398. Дата выпуска этого письма – 6 июля 2004 г. Тема письма: «О сдаче помещений в арену («наем»). Этот правовой документ (а такое письмо представляет собой правовой документ) гласит, что если вы сдаете квартиру, то Вы не занимаетесь предпринимательством, а сдача – это вид дохода . И не важно, взята квартира в военную ипотеку она или нет.
По мнению наших юристов, это письмо было выпущено для того, чтобы не облагать этот вид деятельности граждан налогом 6% и можно было получать в государственную казну все 13%(но об этом позже).
Некоторые владельцы квартир выплачивали налоги с получаемого с аренды дохода в качестве ИП. Если вы решили встать на учёт как самозанятый, то нужно об этом уведомить налоговую в течение месяца. Есть специально для таких случаев форма. Её можно заполнить непосредственно на сайте ФНС РФ. Одновременно быть ИП и самозанятым не получится. И неважно, хотите ли Вы платить с разных доходов в качестве ИП или самозанятого.
Если вы прежде находились «в тени», то учтите, что отношения с квартиросъёмщиком надо будет официально оформить. То есть вам придётся заключить с ним договор. Причём не имеет значения, сколько он у вас по факту раньше снимал квартиру. Формально вы только начинаете демонстрировать появление такого дохода. Поэтому и документацию стоит привести в надлежащий вид. В противном случае у налоговой могут возникнуть вопросы.
Ничего не нужно предпринимать только тем, кто оформлял такой доход как прибыль, полученную физическим лицом, и законопослушно выплачивал 13% НДФЛ.
Бизнес в жилом помещении: частном доме, квартире
Предпринимательская деятельность у многих новичков ассоциируется с офисом в нежилом здании, магазином, наличием места в торговом центре и т.д.
Почему людям так нравится всё усложнять? Зачем они стремятся выбросить деньги в урну с надписью «Аренда»? Не проще ли на начальном этапе поработать у себя дома? Ведь это позволит сэкономить деньги, которых, обычно, так не хватает.
Предлагаю детально обсудить следующие вопросы:
- Когда и кому разрешено вести предпринимательскую деятельность в жилом помещении?
- Каким критериям должен соответствовать домашний бизнес?
- Какими видами бизнеса можно заниматься в частном доме или квартире?
Я уверен, что после ознакомления с данным материалом, вы сможете разглядеть более интересные способы воплощения в жизнь своих бизнес-идей.
Каким критериям должен соответствовать бизнес в жилом доме
Бизнес в жилом доме должен соответствовать следующим критериям:
-
Не создавать проблем жильцам и соседям. Например, я торгую строительными смесями. Склад готовой продукции решил организовать в своей квартире. Сам живу на десятом этаже. Естественно, каждый день я вожу в лифте тяжёлые мешки со шпаклёвкой. Благодаря мне соседи не могут нормально пользоваться лифтом, который всё время занят, испачкан, а также стал чаще ломаться. Из-за постоянной пыли, тёща перемещается по квартире в противогазе, а тесть как ушёл год назад к соседке вкручивать лампочку, так до сих пор ещё и не вернулся. В общем:
Итак, с критериями разобрались, теперь давайте рассмотрим бизнес идеи, которые можно реализовать в жилых помещениях.