Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Собственнику запретили использовать подвал дома в качестве склада». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Подвал в многоквартирном доме относится к общедомовому имуществу, поэтому собственники жилья вправе использовать его для хозяйственных нужд. Но на это право есть ряд строгих ограничений, так как именно в подвале расположены инженерные системы дома. Эксперты из Мосжилинспекции рассказали сайту » РИА Недвижимость «, как жильцы обычной многоэтажки могут распоряжаться подвальным помещением и как определить в нем место для каждого на законных основаниях. Многие собственники жилья заинтересованы использовать подвальное помещение в многоквартирном доме для индивидуального хранения вещей и припасов. В подвале удобно складировать консервы и мешки с картошкой, зимнюю резину, лыжи и санки, велосипеды, детские коляски, надувные лодки с мотором — в общем, любые вещи, которыми не хочется захламлять балкон и которым нет места в квартире. Но отнюдь не каждый дом в силу своих конструктивных особенностей позволяет устроить в подвале индивидуальные склады.
Кладовые в подвалах есть, но место вам не дают?
В новом жилом фонде нередко подвалы сразу оборудованы таким образом, чтобы жильцы могли хранить в отдельных помещениях свои личные вещи. Но тут можно столкнуться с другой трудностью: нередко новым жильцам не достается кладовка, потому что «все давно распределено между теми, кто въехал раньше». Это нарушение ваших прав! Все жильцы имеют равное право пользоваться общим имуществом. И если состав проживающих изменился, могут измениться и правила, по которым распределяются метры в подвале.
Чтобы добиться справедливости, необходимо инициировать общее собрание жильцов, а на нем пересмотреть условия использования общего имущества. Если ранее проживающие в доме вкладывали свои средства на обустройство подвала, новичков могут попросить внести определенные суммы.
Если договориться полюбовно не получается, можно обратиться с жалобой в управляющую компанию.
Подвал представляет собой этаж здания с уровнем пола ниже уровня земли не менее чем на половину высоты помещений. Подвальный этаж нельзя использовать для постоянного проживания граждан, однако размещение помещений общественного назначения строительными правилами не запрещено. Что согласовать подвал под использования в коммерческих и иных целях, нужно спроектировать перепланировку, согласовать проект и провести дополнительные строительные работы.
Полный комплекс услуг по проектированию и сопровождению согласований подвала оказывает ]Смарт Вэй[/anchor]. Обращайтесь, мы ответим на все интересующие вопросы, выберем оптимальный вариант сотрудничества!
Получите расчет стоимости этой услуги с помощью нашего калькулятора цен — здесь
При подготовке статьи использованы следующие материалы:
- Жилищный кодекс РФ ();
- Федеральный закон № 384-ФЗ ();
- Федеральный закон № 123-ФЗ ();
- СП 118.13330.2012 Общественные здания и сооружения ();
- СП 54.13330.2016 Здания жилые многоквартирные ();
- СП 59.13330.2016 Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения ();
- Постановление Правительства Москвы № 508-ПП ();
- Постановление Правительства Москвы № 432-ПП ().
Самозахват подвала: что делать?
Случаются и такие ситуации, когда новоселы-собственники, пытаясь найти принадлежащий им участок подвального хранилища, узнают, что свободных мест для них нет, так как подвал давно поделен между прежними владельцами. По факту же такое явление называется незаконным самозахватом и никак иначе. Увещевания типа «подвал был обустроен за наши деньги, а потому по праву принадлежит только нам» не имеют никакой юридической силы. Согласно правилам пользования подвалом в многоквартирном доме, каким бы ни был состав собственников, технический этаж в любом случае относится к категории общедомового имущества, поэтому у каждого жителя должна быть своя доля. В этом случае необходимо обратиться в управляющую компанию и заявить о самозахвате. Далее вопрос о выделении доли решается на общем собрании.
Городская квартира всегда кажется тесной, независимо от ее площади. С каждым годом проживания в ней растет количество вещей, требования к комфорту.
Сейчас во многих квартирах шкафы для одежды заменили гардеробные, существует также потребность в отдельных кабинетах. И поэтому даже компактное помещение, где поместится много предметов домашнего имущества, кажется бесценным.
Застройщики новых районов отмечают интерес покупателей квартир к различным подсобкам. Это не могло не сказаться даже на проектировании жилых комплексов.
И, как отмечаются специалисты, по недвижимости, к моменту сдачи дома в нем практически не остается свободных, не купленных жильцами кладовок. В подсобке можно хранить велосипед, мототехнику.
Достаточно часто проектируются подсобки с отдельным выходом на улицу, располагающиеся на уровне цокольного этажа.
Чем больше жилплощадь, тем больше голосов
После успешного проведения собрания устанавливаются правила пользования подвалом в многоквартирном жилом доме. Какие бы условия и требования ни выдвигали участники, для принятия решения учитывается не только число собственников, но и размеры их владений, т. е. жилплощади. К слову, собрание можно считать состоявшимся только в том случае, если в нем приняли участие владельцы жилого фонда, которые обладают преимущественной частью голосов (больше 50 %). Так, например, владелец трехкомнатной квартиры имеет больше голосов, чем хозяин «однушки». В противном случае, если 50 % голосов не набралось, собрание не может считаться состоявшимся. После проводят заочное голосование, о чем снова придется поадресно уведомлять участников. В информационной листке указываются те же рассматриваемые вопросы, а также точное время и адрес пункта сдачи заполненных бланков.
Оформление права собственности на подвальное помещение
Подвалы или цоколи многоквартирных домов не могут перейти в собственность предпринимателю пожизненно. Это право принадлежит исключительно собственникам жилых помещений, к которым прилегает техническое помещение.
Для того, чтобы начать использование подвала в разных целях, необходимо заключить договор аренды с муниципалитетом и получить разрешение большей части жильцов дома, которые имеют в равных долях права на владение этим подвалом.
В случае, когда дом принадлежит кооперативу, процесс оформления аренды начинается со сбора подписей. Часть жильцов, которая возражает, может высказаться против открытия в подвальном помещении той или иной организации. Арендатор должен убедить их в отсутствии возможного дискомфорта и постараться найти компромисс, возможно, поучаствовав в обустройстве прилегающей территории.
Всегда можно разбить цветочные клумбы, высадить зеленые насаждения, сделать дорожки, отремонтировать асфальт и стену возле входа в цоколь. Для кооператива такое участие выгодно тем, что арендатор будет наравне со всеми участвовать во внесении коммунальных платежей.
Как можно использовать подвал в многоэтажке?
Из-за несовершенства законодательной базы цокольные помещения в большинстве домов заброшены. Противоречия в законах становятся почвой для споров о праве собственности на подвал. Поэтому определить, на чьей стороне правда и прийти к соглашению сложно.
Не во всех случаях разрешено обустройство цокольного помещения в интересах владельцев квартир. Оно необходимо для размещения различных коммуникаций. Там может находиться оборудование и технические узлы, обслуживающие здание.
То есть подвал — это специально отведенное место для всех жилищно-коммунальных систем: теплоснабжения, водопровода, электроэнергии и др. Поэтому оно должно использоваться в технических целях.
Но, с другой стороны, у подвального помещения много не задействованной площади, которую можно использовать по-другому: для организации торговых точек, офисных и складских помещений, спортзала и т.п.
Когда необходимо обследование подвала и фундаментов
Экспертное техническое обследование состояния фундаментов и подвальных помещений необходимо проводить в следующих случаях:
- При обнаружении видимых деформаций или повреждений конструкции;
- При «расконсервации» незавершенного строительного объекта;
- При перепланировочных или реконструкционных работах, подразумевающих увеличение общей нагрузки на конструкцию основания;
- При совершении сделки «купли-продажи» загородного дома;
- При заливе подвального помещения;
- После аварийной ситуации;
- При проведении земляных ремонтных и монтажных работ в непосредственной близости к объекту;
- На начальной стадии строительства загородного дома.
В процессе обследования фундаментов и подвальных помещений анализируется состав и физические свойства грунта, проверяется уровень грунтовых вод, оценивается качество гидроизоляции, изучаются другие физические и механические параметры, способные оказать негативное влияние на целостность и прочность конструкции, снизить ее безопасность и сократить срок безаварийной эксплуатации.
Совет: Решение об оборудовании цоколя, следует принимать на стадии проектирования дома, под конкретные помещения.
Это позволит выполнить специальные мероприятия при сооружении дома:
- Расположить цокольный этаж на нужной глубине.
- Сделать сплошное бетонирование и армирование основания.
- Подстелить под него геотекстиль, утеплитель и полиэтилен. Таким образом будет тепло- и влагоизолирована подземная часть дома, что станет препятствием для проникновения воды вовнутрь здания.
Совет: Когда решение принимается об обустройстве своими руками уже существующего цоколя, его защиту от влаги и утепление необходимо поручить специалистам.
Если помещение расположено в цокольном этаже, для создания в нем комфортных условий необходимо:
- Сделать качественную гидроизоляцию и утепление.
- Обустроить принудительную вентиляцию в помещении. Это связано с тем, что:
- При изоляции цоколя от влаги он превращается в подобие термоса.
- У цокольного помещения имеются проблемы с естественной вентиляцией, поэтому выводить существующий и нагнетать свежий воздух должны вентиляторы.
Монтаж принудительной вентиляции
- Продумать систему остальных коммуникаций:
- Подвод и отвод воды.
- Устройство безопасной системы энергоснабжения.
- Подведение телевидения.
- Обеспечение телефонной связи и интернета.
Законодательные ограничения
Хотя закон и определяет подвальные помещения как общей собственностью владельцев дома, присутствуют определенные ограничения в процессе выполнения приватизации таких помещений. Все пространство подвалов условно можно разделить на такие категории:
- Куда присутствует общий доступ жильцов и которые можно использовать для хозяйственных нужд. Эта часть зданий может быть приватизирована.
- Где располагаются инженерные коммуникации, обеспечивающие нормальную работу водопровода, канализации, систем вентиляции, электроснабжения, а также части лифтовых шахт, лестничных клеток и других территорий общего использования. Обычно к таким зонам общий доступ запрещен, и преграждать туда путь также недопустимо.
Важно отметить, что старт процедуры приватизации части хозяйственного блока подвала начинается с получения согласия других собственников. Чтобы его получить необходимо пройти такие этапы:
- не раньше, чем за десять дней до общего домового собрания уведомить всех жильцов дома. Делается это либо персонально, или же путем размещения на каждом подъезде соответствующих объявлений;
- обеспечить явку на собрание не меньше половины от общего количества зарегистрированных жильцов многоквартирного дома;
- на собрании необходимо получить одобрение большинства из присутствующих (положительных голосов должно быть больше половины).
Собрание оформляется протоколом, где должно быть указан перечень всех присутствующих, повестка дня, принятые на заседании решения. Присутствующие на собрании должны поставить под протоколом свои подписи. В процессе голосования используются бумажные персональные бюллетени, на которых четко указывается причина голосования. Тут же должна присутствовать личная подпись проголосовавшего. Это избавит вас от возможных неприятностей в будущем, когда кто-то с жильцов передумает и напишет жалобу в контролирующие органы.
Россиянам придется срочно освободить от личных вещей чердаки и подвалы многоэтажек
С наступлением Нового года в России начал действовать новый закон — отныне все подсобные помещения, оборудованные в подвалах, чердаках и цокольных помещениях жилых многоквартирных домов, подлежат демонтажу и сносу. Все личные вещи необходимо оттуда срочно вынести. ФАН разбирался, почему было принято такое решение и как в этой ситуации действовать рядовым гражданам. Как заявил депутат Государственной думы, президент Академии государственной противопожарной службы МЧС России Иван Тетерин, эта мера вызвана новыми требованиями противопожарной безопасности.
«Такое решение принято, чтобы обезопасить людей от конкретных последствий, которые часто случаются, — сказал депутат. — Были прецеденты, и их было немало.
К сожалению, у нас иногда присутствуют элементы не очень серьезной ответственности. У нас всегда сначала разъяснение идет — нельзя, не храните, но это действует на людей не особо.
И уже следующая ступень, следующая мера носит запретительный характер».
Иван Тетерин добавил, что инициатива очистить чердаки и подвалы от легковоспламеняющихся предметов обсуждалась давно, и окончательное решение было принято с учетом статистики происшествий, связанных с возгораниями в подсобках.
«Долго рассматривался вопрос, статистика приводилась, запрашивали мнение субъектов, и пришли к такому решению, — сообщил собеседник ФАН. — Статистика, анализ по этим происшествиям ведется давно. Все это обсуждалось, версталось в течение года для того, чтобы выйти на завершающий момент принятия новых правил».
Депутат пояснил, что «драконовских мер» по отношению к собственникам личных вещей на чердаках и в цокольных этажах сразу после Нового года применяться не будет. Но уже после завершения новогодних каникул начнутся рейды с проверками состояния подсобных помещений.
«Это не значит, что завтра придут, и начнут все выкидывать с чердаков и из подвалов, заверил — Иван Тетерин, — Но, я думаю, что на годы это не растянется.
Проверили, вынесли предупреждение, не поняли — значит, привлекли. Вот так вот. Но, я думаю, люди начнут понимать, что это небезопасно.
Все для того, чтобы еще раз напомнить — люди, будьте осторожны, берегите себя и окружающих, и свое имущество в том числе».
Наказанием за нарушение новой статьи закона будут штрафы в сумме от двух до пяти тысяч рублей. А если при этом окажется причинен вред здоровью других людей, виновник происшествия попадет под уголовную статью 219 УК РФ «Нарушение требований пожарной безопасности».
Все эти нормы прописаны в постановлении правительства № 479 «Об утверждении Правил противопожарного режима в Российской Федерации».
В документе указано, что жителям многоквартирных домов отныне запрещено использовать подвалы, чердаки и цокольные помещения для хранения личных вещей — мебели, оборудования и других предметов.
Особенно серьезным нарушением считается хранение горючих и взрывоопасных материалов.
Кроме того, теперь запрещено использовать подвалы для оборудования в них мастерских. А организовать на цокольных этажах детские развивающие центры, спортивные залы или оборудовать помещения для проведения торжественных мероприятий и праздников станет возможно только в случаях, специально оговоренных проектной документацией здания.
Ранее ФАН сообщал, что в 2021 году всем российским зданиям будут присвоены пожарные категории.
Как меняются правила проживания в многоквартирных домах?
На чердаках и цокольных этажах будет запрещено размещать личные вещи, а также нельзя оставлять непотушенную сигарету на собственном балконе или лоджии. За нарушение этих правил положены административные штрафы.
Эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский напомнил, что с 1 января следующего года вступает в силу постановление правительства от 16 сентября 2020 г. № 1479 «Об утверждении Правил противопожарного режима в Российской Федерации».
В новых правилах содержатся более 450 пунктов и несколько приложений. Жильцов многоквартирных домов коснутся как минимум восемь из них. Согласно новым правилам, в 2021 году запрещается:
— Использовать чердаки, технические, подвальные и цокольные этажи, подполья и другие технические помещения для хранения продукции, оборудования, мебели и других предметов, включая горючие вещества. Уточняется, что подвальные, чердачные помещения и технический этаж будут закрыты, а на двери размещена информация о месте хранения ключей.
— Наглухо закрывать решетки на окнах подвалов, являющихся аварийными выходами – они обязательно должны открываться.
Причем если окна или двери жилых квартир, расположенных на первом этаже, указаны как эвакуационный выход, то, вероятно, нововведение коснется и их.
Также все аварийные и эвакуационные выходы должны открываться изнутри без ключа либо иметь запорную арматуру с дистанционной разблокировкой.
- — Снимать двери эвакуационных выходов из поэтажных коридоров, холлов и лестничных клеток, а также другие двери, препятствующие распространению опасных факторов пожара на путях эвакуации.
- — Разводить костер на балконе или лоджии, а также оставлять без присмотра свечи, непотушенную сигарету, керосиновую лампу и другие источники открытого огня.
- — Эксплуатировать газовые приборы в случае их неисправности и без прохождения технического обслуживания.
- — Заставлять лестничные клетки, общие балконы и лоджии, переходы между секциями и места выходов на наружные эвакуационные лестницы мебелью, оборудованием, габаритными личными вещами (велосипедами, колясками, шинами и так далее) и использовать в качестве личного подсобного помещения.
- — Чистить одежду и обувь с применением бензина, керосина и других легковоспламеняющихся и горючих жидкостей на лестничных клетках и в других плохо проветриваемых помещениях.
- — Закрывать жалюзи, остеклять балконы (открытые переходы наружных воздушных зон), лоджии и галереи, ведущие к незадымляемым лестничным клеткам.
«За все эти правонарушения можно получить штраф от двух до пяти тысяч рублей согласно ст. 20.4 КоАП РФ. Если будет причинен вред здоровью других людей, в ход пойдут ст.
219 УК РФ «Нарушение требований пожарной безопасности», – отметил Кричевский в беседе с агентством «Прайм».
При этом он уточнил, что каких-то принципиальных изменений для жильцов в данных нововведениях нет и отдельных массовых проверок не планируется.
Свод правил СП 118.13330.2012 «Общественные здания и сооружения» является актуализированной редакцией объединенных СНиП 31-06-2009 «Общественные здания и сооружения» и СНиП 31-05-2003 «Общественные здания административного назначения».
Разработка и актуализация единого нормативного документа направлена на обеспечение требований Федерального закона [4]. Оба документа, включающие требования по безопасности зданий и сооружений, жизни и имущества граждан, а также окружающей среды, актуализируются во исполнение распоряжения Правительства Российской Федерации от 21 июня 2010 г N 1047-р*.
Требования нормативного документа направлены на повышение уровня безопасности и степени соответствия зданий и сооружений их функциональному назначению, на обеспечение снижения энергозатрат, применение единых методов определения эксплуатационных характеристик, на учет требований европейских и межгосударственных нормативных документов, а также на сокращение числа регулирующих одну область деятельности нормативных документов и концентрации требований в одном нормативном документе для облегчения труда проектировщиков.
Авторский коллектив Свода правил СП 118.13330.2012*:
Как определить собственников
Подвальные и чердачные помещения часто становятся предметом спора и даже судебных тяжб для выяснения того, кто же все-таки является их владельцем. Согласно российскому законодательству, а именно статье 36 ЖК РФ, общедолевыми собственниками всех подвальных помещений являются все без исключения жильцы многоэтажных домов, если те приватизированы. Будучи равноценными полноправными владельцами, именно они решают, как именно использовать подвальные площади.
Тем не менее, существуют некоторые спорные моменты. Например, помещение в подвале многоквартирного дома может быть занято физическим лицом, которое стало его собственником в девяностые годы, тогда как владелец самого здания не успел его оформить как собственность. Именно потому часто случается, что на объектах вторичной недвижимости жилая часть дома принадлежит одним владельцам, а техэтаж – другим.
Для того, чтобы собственники квартир в МКД признавались общими долевыми совладельцами подвальной части здания, должны быть соблюдены определенные условия:
- на момент приватизации жилой площади подвальная территория не должна уже находиться во владении иных собственников;
- у технического этажа нет определенного назначения;
- подвал отделен от квартир.
Нюансы при определении владельцев
При рассмотрении вопроса о том, кто является владельцем подвала необходимо учитывать возможные нюансы при определении собственников:
- владельцами подвала являются жильцы, которые оформили долевое право собственности;
- имущество, расположенное в технических помещениях может являться индивидуальной собственностью и его обслуживание осуществляется за счет владельца;
- технические помещения не могут использоваться для частых нужд даже при условии отсутствия соответствующего оборудования на данной территории;
- если же многоквартирный дом не является приватизированным, то его подвальные помещения не могут использоваться для индивидуальных нужд, так как принадлежат местному муниципалитету.
Незаконный захват подвального помещения в результате отсутствия ознакомления с правовыми нормами закона подразумевает обращение заинтересованной стороны в суд. Чаще всего при наличии соответствующих доказательств такие иски подлежат удовлетворению поданной претензии.
Как приватизировать подвал
Приватизация подвала в многоквартирном доме может быть осуществлена при выполнении нижеприведенных рекомендаций:
- организация собрания всех собственников жилья и обсуждение повестки дня о приватизации подвального помещения для получения права общего распоряжения с проведением голосования;
- информацию о собрании необходимо распространить заранее при помощи объявления, которое можно разместить на специальном стенде в подъездах дома, так как для принятия решения нужны подписи не менее половины жильцов;
- составление подробного плана реконструкции и его согласования с контролируемыми органами (санэпидстанция, пожарный надзор). После утверждения необходима подача документа в Бюро Техинвентаризации для дальнейшего оформления;
- после полного утверждения плана производится непосредственная реконструкция подвального помещения. Готовая работа проверяется специальной комиссией, которая дает разрешение на дальнейшую эксплуатацию;
- получение экспертного заключения позволяет подать заявление БТИ для переоформления техпаспорта, что обеспечивает уменьшение площади в общей долевой собственности. Соответственно плата за обслуживание этой территории уменьшится для каждого жильца;
- финальным этапом приватизации является получение выписки из ЕГРП, которая выдается в Росреестре.