Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как законно выселить арендатора квартиры без суда: рассказывает адвокат». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В корне не верный, но самый популярный совет собственникам, арендаторы которых не освобождают квартиру добровольно, — «выкинуть вещи и поменять замки, вы же собственник». Так довольно часто поступают на практике, и выселения сопровождаются скандалами, угрозами, а иногда и рукоприкладством. Но так выселять жильцов из сдаваемой квартиры незаконно. Вы можете запереть квартиру с вещами квартирантов, если это прописано в вашем договоре, но выкидывать и портить их имущество, угрозами и силой выгонять жильцов вы не вправе ни при каких обстоятельствах. Даже если постояльцы нарушают общественное спокойствие и все пункты договора — вторгаясь на их территорию, вне закона становится именно собственник.
Ответственность за незаконное выселение
Следует понимать, что прежде чем выгонять человека из квартиры без его согласия, надо быть уверенным наверняка, что тот проживает в ней действительно незаконно. Если же такой уверенности у вас нет, а вы при этом успели выгнать жильца, тот вправе обратиться в суд и взыскать с вас компенсацию, размер которой определяется в ходе судебных разбирательств.
Кроме того, законодательством предусмотрена также уголовная ответственность за самоуправство при выселении нанимателя. Это может произойти в двух случаях:
- если был причинен существенный вред;
- если было применено насилие либо была угроза его применения.
Куда еще можно обратиться?
Вне зависимости от того, был ли заключен договор аренды в письменной форме или только в устной, собственник вправе обратиться к участковому, если у него есть подозрения, что из квартиры пропали вещи; что в квартире, помимо арендатора, находятся иные лица (помимо соблюдения прав собственника квартиры, это еще и его гражданская обязанность — знать обо всех проживающих лицах в целях противодействия терроризму). Кроме того, можно написать заявление в полицию с просьбой провести проверку и осмотр квартиры (у сотрудников полиции есть такие полномочия).
Тем не менее помните, что если не будет установлено факта совершения преступления, обращение в полицию не влечет за собой принудительного выселения жильца. Но может стать дополнительным доказательством в пользу собственника жилого помещения при подаче в суд искового заявления о выселении.
Условие о внесудебном расторжении должно быть понятным и справедливым
Если вы сами формулируете условие о внесудебном расторжении, ориентируйтесь на требование о добросовестности. Действовать добросовестно — значит учитывать не только свои интересы, но и интересы арендатора. Поставьте себя на место нанимателя: если формулировка кажется вам несправедливой, использовать её не стоит.
Вот на что ещё нужно ориентироваться:
✅ Формулируйте условия расторжения максимально полно и конкретно.
Если речь пойдёт о просрочке платежей, зафиксируйте чёткий период: например, что договор может быть расторгнут, если наниматель задерживает арендную плату больше чем на 10 календарных дней. Чем меньше срок договора, тем короче может быть период просрочки.
В пункте о порче имущества стоит указать конкретную сумму. Скажем, если при посуточной аренде наниматель причинит ущерб помещению на сумму больше 10 000 ₽, наймодатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке.
Не стоит забывать о здравом смысле. Если указать в договоре на 11 месяцев аренды, что вы можете выселить квартиранта из-за одного дня просрочки, суд вряд ли примет вашу сторону.
✅ Чётко пропишите, как будут выполняться условия расторжения. Нужно зафиксировать, как вы сообщите арендаторам о прекращении договора, за сколько дней им нужно будет съехать и как вы будете принимать квартиру обратно. Например, можно написать так:
- договор прекращается через 10 дней после получения арендатором уведомления;
- арендодатель направляет арендатору уведомление по указанной в договоре электронной почте;
- арендатор обязан передать помещение обратно арендодателю по акту приёма-передачи в течение трёх дней после прекращения договора.
Уведомить о расторжении договора можно в мессенджере или по электронной почте — законно, но нужно указать это условие в договоре. Даже если арендатор не прочитал сообщение, оно считается прочитанным на следующий рабочий день после отправки.
Сдача квартиры в аренду: преимущества и недостатки
Сдать жилье, которое временно вам не понадобится – хороший вариант дополнительного дохода, если учесть все возможные риски и действовать с умом. Пустив в квартиру арендаторов, вы получаете такие преимущества:
- В доме постоянно кто-то живет, а значит риск того, что произойдет ограбление, возникнет аварийная ситуация (например, затопят соседи сверху) – минимизируется.
- У арендодателей появляется стабильный источник дохода, который станет хорошим подспорьем во времена кризиса.
- Платить коммуналку за жилье, в котором вы не живете не придется. Просто включите сумму коммунальных услуг в квартплату и переложите это бремя на квартирантов.
Как выгнать жильцов из квартиры без договора?
С одной стороны, договор защищает права собственников жилья. Но с другой – если он составлен в расплывчатых формулировках и недостаточно компетентным юристом – некоторые пункты можно трактовать двояко. Это дает квартирантам возможность оспаривать решение хозяина квартиры и даже не покидать ее достаточно долго.
Выселять квартирантов, если нет договора в судебном порядке сложно. Факт их проживания в квартире собственника подтвердить фактически не возможно. Поэтому остается два варианта:
- Договориться мирным путем.
- Обратиться в правоохранительные органы за помощью.
Можно ли выселить квартирантов соседей?
Часто буйные жильцы соседей доставляют дискомфорт всему подъезду. Причины могут быть самые разные – дебоши, воровство, курение на лестничной площадке, порча общественного и частного имущества. Не всегда хозяин квартиры спешит выселить такого жильца по первой жалобе соседей.
Что можно сделать в такой ситуации? Пообщайтесь с другими соседями, страдающими от поведения нерадивого жильца, и договоритесь действовать вместе. Жалуйтесь хозяину квартиры и требуйте принять меры. Если жалобы будут настоятельными и регулярными, большинство арендодателей не захотят усложнять отношения с соседями и выселят нерадивого квартиранта.
Если владельцы квартиры бездействуют, в то время, когда непорядочный жилец отравляет жизнь окружающим – вызывайте полицию и пишите заявление. Когда будет написано более 3 заявлений, полиция будет обязана принять меры и выселить квартиранта соседей.
Порядок выселения квартирантов без договора
Как выселить квартирантов без договора аренды? По сути, никаких препятствий этому нет – достаточно выразить свое нежелание видеть этих людей на территории. Но если личное обращение не действует, то хозяева в любой момент могут просто выставить за дверь жильцов – отменить аренду. Если отсутствует соглашение, то выселение осуществляется в любое время по желанию владельца.
Сначала важно уведомить жильца об отказе продолжать арендные соглашения. У жильца должна быть возможность либо исправить неполадки, поломки, любой ущерб, который был нанесен жилплощади (если причина в материальном ущербе). Также людям нужно время на поиск нового жилья для своевременного переезда. Затем съемщики самостоятельно организуют свой переезд и освобождают помещение.
Крайний случай – когда стороны не могут договориться, вмешивается третья сторона. Это либо государственные структуры (участковые, полиция), либо юрист. Желательно урегулировать проблемы своими силами, так как разбирательство через инстанции – долгое и хлопотное дело.
Квартиранты. Источник дохода или головная боль?
В общем, плюсы есть. И решение сдавать квартиру принято. Теперь главное сдать ее так, чтобы потом не страдать в поисках разрешения проблемы, как выселить квартирантов. Но тут-то и начинается самое интересное. Предугадать, чем на практике обернется сдача квартиры внаем, весьма трудно. И тут нужно уповать на счастливый случай. Поскольку ситуации, когда, на первый взгляд, весьма презентабельные и положительные во всех отношениях люди оказываются на деле неплатежеспособными, увы, имеют место быть.
Даже в том случае, когда плата за проживание в квартире вносится регулярно, необходимость избавиться от квартирантов все же может возникнуть. Так, они могут оказаться дебоширами и допекут ваших соседей, которые начнут допекать вас и правоохранительные органы, или же на деле вы столкнетесь с тихими наркоманами, проживания которых в своей квартире вовсе не предполагали.
Как выселить квартирантов из соседней квартиры
В многоквартирных домах часто встречаются шумные соседи, лица с антисоциальным образом жизни. Если поведение приезжих жильцов, снимающих квартиру по соседству, не устраивает собственников жилья, можно обратиться в полицию. Этими вопросами занимается участковый. На практике он приходит к арендаторам, общается с ними, фиксирует факты нарушений: режима тишины (в каждом регионе изданы собственные правовые акты), непристойное поведение, пребывание в состоянии алкогольного опьянения, составляет протокол и штрафует. Участковый должен поговорить с собственником, который сдает квартиры, выяснить наличие у него договора на найм. Часто сами собственники попадаются на том, что предоставляют жилье без договора чтобы не платить налоги. И в этом случае отвечают перед законом.
Кроме того, эффективным средством борьбы с шумными соседями выступает составление обращение в подразделение по вопросам миграции.
Как собственнику выселить квартирантов без договора аренды: пошаговая инструкция
Чтобы корректно и законно перестать сдавать жилплощадь, необходимо придерживаться следующего алгоритма.
- Направление уведомления о выселении. Жильцам направляется письменное требование с указанием точной даты выезда. Как правило, дается 10-14 дней на выезд. Уведомление вручается под подпись (желательно при свидетелях), либо отправляется по почте ценным и заказным письмом.
- Привлечение участкового уполномоченного полиции. Если требование не выполнено, собственнику необходимо посетить участкового и написать заявление о незаконном проживании посторонних людей в его доме. По факту проверки заявления запросить акт -постановление об отказе в возбуждении дела, о привлечении к ответственности.
- Обращение в райсуд. Если обращение в полицию не принесло результата, подается иск по местонахождению недвижимости. К исковому заявлению обязательно прикладываются правоустанавливающие документы и выписка из ЕГРН, акт из полиции, подтверждение направления уведомления.
- Участие в процессе. На заседаниях необходимо участвовать в прениях, представлять документы по требованию судьи, направлять ходатайства (при необходимости).
- Получение решения суда и его исполнение. В случае, если по итогам разбирательств судья принял позицию ответчика, можно составить апелляционную жалобу. Если решение не обжаловано, проигравшая сторона обязана подчиниться вынесенному акту. По истечению 1 месяца с момента вынесения вердикта можно обратиться в ФССП, если квартиросъемщики добровольно не покинули помещение.
Для выселения квартирантов через суд одного лишь желания собственника может оказаться недостаточно. Придется подобрать подходящие основания:
- систематический отказ от совершения арендных платежей;
- нецелевое использование недвижимости;
- несоблюдение санитарных норм;
- повреждение жилища, расположенного в нем имущества;
- неоднократное нарушение общественного порядка;
- игнорирование норм и правил проживания в многоквартирном доме;
- смена правообладателей недвижимости.
Многие собственники жилых помещений мало понимают, за что они вправе выгнать квартирантов и чем они при этом должны руководствоваться.
Основания для расторжения договоры аренды:
- арендатор нарушает условия договора (применимо в тех случаях, когда был заключен договор аренды);
- жалобы соседей на злостное нарушение их прав, систематические дебоши, злоупотребление алкоголем, частые шумные вечеринки и т.п.;
- отсутствие ухода за жилым помещением, самовольная перепланировка, приведение жилого помещения в нежилое состояние;
- использование жилого помещения не по назначению;
- задолженность по уплате аренды, коммунальных платежей;
- угроза жизни или здоровью окружающих.
Если собственник обнаружил перечисленные нарушения и потребовал квартирантов съехать с занимаемой ими жилой площади, а те не торопятся выполнить требование владельца квартиры, то здесь, в зависимости от того, был заключен договор аренды, либо не был, существует два варианта развития событий:
- если договор был заключен, то выселение происходит с помощью судебных органов;
- если арендатор живет по устной договоренности, то выселять квартирантов придется с помощью сотрудников полиции, суд не примет исковое заявления без официального договора об аренде жилого помещения.
При наличии договора, если жилец не платит за квартиру, выселение возможно по двум вариантам:
- если заключался краткосрочный (на срок до 12 месяцев) договор, то выселение возможно в том случае, когда задолженность составляет не менее двух месяцев;
- при заключении долгосрочного договора (от года до пяти лет), собственник может подать иск о выселении, если жильцы задолжали ему за квартиру более, чем за шесть месяцев.
Когда выселить квартирантов нельзя даже через суд: юридические тонкости
К сожалению, не всегда удается решить конфликты между жильцами и арендодателем мирным путем, потому все чаще обычная процедура о найме квартиры заканчивается скандалом. Суть проблемы заключается в том, что хозяин квартиры не имеет права выселять квартирантов, когда ему вздумается.
Важно: Хозяин квартиры должен понимать, что впускает в свой дом посторонних людей под свою ответственность, а потому отвечает за их действия перед соседями и правоохранительными органами. И, к сожалению, нет гарантий о сохранности квартиры и всех внутри стоящих предметов, а также о своевременной оплате жилья и коммунальных услуг. И тем более нет поруки, что удастся возместить убытки, которые были нанесены, после выселения квартирантов.
Как привлечь к ответственности квартирантов?
В соответствии с нормами закона наниматель обязан бережно относится к имуществу собственника жилья, а также поддерживать его в исправном состоянии. В случае нарушения условий договора по сохранности имущества, собственник вправе потребовать возмещения причиненных убытков. Порядок возмещения можно прописать в договоре найма. Также можно указать и на добровольное возмещение.
В случае повреждения имущества собственник должен написать письменное требование о добровольном возмещении причиненного ущерба.
Если квартиросъемщик не выполнил свое обязательство, то следует обращаться в суд. Готовится исковое заявление с приложением подтверждающих документов.
Кроме того, в случае умышленного уничтожения или повреждения имущества, квартиранта можно привлечь и к уголовной ответственности. То же самое касается и кражи. Но в этом случае надо обращаться в полицию и писать заявление. Прикладывается паспорт, документы на квартиру. В заявлении излагаются обстоятельства произошедшего. На основании обращения правоохранительные органы проведут проверку. При подтверждении обстоятельств, будет возбуждено уголовное дело.
Как выселить квартирантов с детьми
Российское законодательство предъявляет достаточно серьезные требования к принудительному выселению несовершеннолетних, но это действует только в случаях проживания детей в квартирах, где их родители или опекуны являются собственниками, либо они проживают там на основании договора социального найма.
В случае с выселением из арендованной квартиры это правило не действует: владелец квартиры имеет полное право выселять любых нанимателей, но и здесь имеются некоторые ограничения:
- собственник жилого помещения должен заблаговременно оповестить семью, где есть несовершеннолетние дети о своем намерении их выселить;
- невозможно выселение семьи с детьми в экстренном (ускоренном) порядке, особенно если нарушение не достаточно серьезное.
В остальном процедура выселения семьи с несовершеннолетними детьми точно такая же, как и при выселении остальных квартиросъемщиков:
- при наличии договора аренды – с помощью суда;
- при отсутствии документа – с привлечением правоохранительных органов.