Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ТОП-10 рисков по аренде недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.
Применение схем «дробления» бизнеса
В случае разделения («дробления») бизнеса, если налоговые органы признают такое разделение формальным, возникают налоговые риски.
И хотя само по себе «дробление» бизнеса не противоречит закону, неправомерным признается разделение с целью получения налоговой выгоды, которая не считается самостоятельной деловой целью. Впрочем, споры по данному вопросу не утихают, хотя налоговым органам часто удается найти доказательства отсутствия хозяйственной потребности в разделении.
В этом случае рассматриваются следующие признаки:
-
выделение из одного предприятия других подконтрольных фирм, которые будут работать на других более льготных системах налогообложения;
-
предприятия будут взаимосвязанными лицами;
-
отсутствует деловая целесообразность такого разделения;
-
фактическая организация бизнеса не изменилась после разделения и др.
- документ о праве собственности. Его данные должны быть вписаны в договор;
- паспортные данные. Обязательно указывают паспортные данные как арендатора, так и арендодателя;
- арендная плата. Ежемесячная сумма платежей прописывается не только цифрами, но и словами — в скобках после цифр. Это поможет в будущем избежать недоразумений;
- срок аренды. Обычно договор заключается на полгода, 11 месяцев или на год. В том случае, если не указана дата окончания договора, могут возникнуть разногласия в случае его досрочного расторжения;
- порядок расчета. В этом пункте обязательно указывается, какого числа арендатор передает деньги арендодателю;
- оплата коммунальных услуг. Обязательно прописывается, кто оплачивает коммунальные услуги. Обычно основную часть квартплаты оплачивает арендодатель, а арендатор платит по счетчикам воды и электросчетчику;
- условия досрочного прекращения договора. Этот пункт обязательно должен быть. В типовом договоре одна из сторон должна предупредить о досрочном прекращении договора за месяц или два;
- число проживающих. В договоре надо прописать этот пункт, чтобы потом не получилось, что вместо одного арендатора в квартире проживают десять человек;
- опись имущества. Указывается вся мебель и бытовая техника, которая находится в квартире. В случае порчи имущества арендатор обязан оплатить его стоимость;
- условия повышения ежемесячной платы. Например, можно прописать в договоре, что арендная плата повышается раз в год.
Продление договора аренды
При этом арендатор, продолжающий пользоваться имуществом, не несет перед арендодателем никакой материальной ответственности за несвоевременный возврат имущества.
Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки. В частности, в праве на продление арендных договоров суды отказывают в следующих случаях:
- при установлении в тексте договора срока его действия;
- при установлении в договоре условия об обязательном возврате имущества по истечении срока действия договора;
- при наличии в договоре условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании срока действия договора.
Согласование условий договора об арендной плате.
Статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) предусматривает, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Иными словами, договор аренды должен обязательно содержать условие о размере арендной платы. Если данное условие в договоре отсутствует, то договор не может быть признан договором аренды.
В основном риск несогласованности условия о платности несёт непосредственно арендодатель, т.к. учитывая судебную практику, в случае возникновения неблагоприятных последствий арендодателю затруднительно, а в иных случаях и вовсе невозможно взыскать арендную плату.
Согласование условий о сроке действия договора аренды.
В соответствии со ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
В судебной практике возникают несколько позиций, касающихся момента срока заключения договора аренды.
Стороны могут предусмотреть, что действия договора аренды распространяется на фактические отношения, возникшие до заключения настоящего договора.
Риск арендодателя заключается в том, что он не сможет взыскать арендную плату за период с этой даты до момента подписания акта приема-передачи.
Также если в договоре не будет указано, что его условия будут применяться к отношениям сторон, возникшим до его заключения, риск арендодателя заключается в том, что он неправомочен требовать оплаты аренды имущества до заключения договора по цене договора. Аренда имущества должна быть оплачена по цене, согласованной сторонами до заключения договора.
При этом обязательным является указание точной даты начала фактических отношений, т.к. данное условие связано с начислением арендной платы. В случае если данное условие не будет указано в договоре, то стороны не вправе применять друг к другу меры ответственности за период до самой даты заключения договора. Акт приёма-передачи объекта является подтверждением фактической передачи объекта аренды, следовательно, дата, указанная в акте является датой, с которой начинаются фактические отношения и с которой начинается начисление арендной платы, если самим договором не предусмотрены иные условия.
Согласно ст. 621 ГК РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. При этом Закон обязывает соблюдать право преимущества только при одновременном наличии двух оснований, указанных в статье.
Риск арендодателя заключается в том, что если стороны не согласовали и не указали в договоре, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок, то в случае заключения арендодателем договора с третьим лицом арендатор имеет право потребовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей по такому договору, если докажет факт заключения договора с третьим лицом. Однако по данной позиции мнения судов разделились.
На основании ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора и арендодатель не возражает против этого, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Риск сторон заключается в буквальном толковании условий договора, т.е. если указано, что при отсутствии письменных заявлений сторон о расторжении договора, договор каждый раз продлевается на определенный в нем срок, то п. 2 ст. 621 ГК РФ в данном случае применению не подлежит.
Спорная ситуация, если сторонами возобновлен договор на неопределенный срок, а после него заключен новый договор, то первоначальный договор, позднее признанный незаключенным, не прекращает своего действия. При этом существует противоположное мнение, где первоначальный договор аренды, заключенный или возобновленный на неопределенный срок, прекращает свое действие, если новый договор признан незаключенным.
Согласно ст. 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок, а также, если срок на событие, связанное с совершением стороной договора каких-либо действий (окончание работ, выполняемых с помощью арендованного оборудования, передача имущества в аренду)
При этом риск арендатора прямо предусмотрен Законом, когда объектом договора аренды является недвижимое имущество, то арендодатель имеет право отказаться от договора в любое время, предупредив об этом арендатора (за 1 месяц при аренде движимого имущества или за 3 месяца при аренде недвижимого имущества).
Получение имущества в безвозмездное пользование
Согласно п. 1 ст. 689 ГК РФ по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В случае получения имущества в безвозмездное пользование негативные налоговые последствия возникают только у арендатора. По таким договорам у получателя имущества появляется экономическая выгода. На основании п. 8 ст. 250 НК РФ эта сумма должна быть включена во внереализационные доходы.
Однако пп. 11 п. 1 ст. 251 НК РФ позволяет не учитывать в составе доходов имущество, полученное безвозмездно, в частности от физического лица, если уставный капитал получающей стороны более чем на 50% состоит из вклада (доли) этого физического лица. При этом указанный подпункт предусматривает только исключение дохода в виде стоимости безвозмездно полученного от учредителя имущества, а имущественные права, в соответствии с п. 2 ст. 38 НК РФ, к имуществу не относятся. Таким образом, стоимость полученных прав пользования имуществом включается организацией в налоговую базу по налогу на прибыль. Причем налогооблагаемый доход у организации будет возникать ежемесячно в течение срока использования имущества. Размер этого дохода следует определять исходя из рыночной цены аренды аналогичного имущества.
Определение объекта аренды
В соответствии со ст. 247 НК РФ объектом налогообложения по налогу на прибыль организаций признается прибыль, полученная налогоплательщиком. Прибылью для российских организаций признаются полученные доходы, уменьшенные на величину произведенных расходов.
Обязанность подтверждать правомерность и обоснованность расходов, учитываемых для целей налогообложения, возложена на налогоплательщика, являющегося субъектом налоговых правоотношений, самостоятельно определяющего суммы налогов, подлежащих уплате в бюджет.
В соответствии с пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ к расходам относятся арендные платежи за арендуемое имущество.
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Из определения договора аренды, установленного ст. 606 ГК РФ, следуют его существенные условия: условия об объекте договора, а также о размере арендной платы.
Ограничения на заключение договора
Есть три важных момента, про которые нужно помнить при заключении договора ссуды.
Во-первых, нужно учитывать, что по договору ссуды можно передавать только непотребляемые вещи, то есть такие, которые в процессе использования сохраняют свои свойства. Ведь в обязанности ссудополучателя согласно п. 1 ст. 689 ГК РФ входит возврат именно той вещи, которая была получена (а не такой же). Поэтому по договору ссуды нельзя передавать материалы, энергию всех видов, горюче-смазочные материалы и прочие потребляемые вещи, вернуть которые после их использования получающей стороной будет уже невозможно.
Кроме того, из обязанности ссудополучателя вернуть ту же самую вещь вытекает и запрет на передачу в безвозмездное пользование объектов, не имеющих индивидуальных признаков, то есть таких, которые позволяют точно установить, какое именно имущество передано по договору (п. 2 ст. 689, п. 3 ст. 607 ГК РФ). Поэтому по договору ссуды нельзя передавать обезличенные вещи, например, партию какого-нибудь товара.
Во-вторых, правом заключать договор ссуды и передавать вещь в безвозмездное пользование обладает ее собственник. Если же планируется передать в безвозмездное пользование вещь, которая арендуется либо получена также по договору ссуды, нужно заручиться разрешением собственника на эту операцию (п. 1 ст. 690 ГК РФ).
Такое разрешение может быть как разовым и выдаваться под конкретную сделку, так и общим, предусматривающим право арендатора (ссудополучателя) передавать полученный предмет в ссуду. В последнем случае разрешение не обязательно должно быть в виде отдельного документа — его вполне можно включить в текст первоначального договора (см. по аналогии п. 18 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).
В-третьих, законодатель установил ограничения по кругу лиц, которым можно передавать имущество в ссуду. В частности, п. 2 ст. 690 ГК РФ запрещает коммерческой организации передавать имущество в безвозмездное пользование ее учредителям и участникам, а также руководителю, членам ее органов управления или контроля.
Здесь нужно учитывать, что данная норма не уточняет, что речь идет только о физических лицах. А значит, организация не может передавать свое имущество в безвозмездное пользование и другим организациям, если они являются ее учредителями и (или) участниками.
Также данное ограничение применимо и к передаче имущества управляющей организации, которая исполняет функции единоличного исполнительного органа (то есть руководителя) ООО в порядке, предусмотренном ст. 42 Федерального закона от 08.02.98 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью».
Как видите, в случае с организациями фактически договор ссуды не может использоваться для отношений между материнской и дочерней, а также «сестринскими» (то есть связанными не со 100% долей участия) компаниями, а также между ООО и его управляющим. А в случае с физическими лицами надо учитывать, что запрет установлен именно на передачу им имущества организации, а не на обратную сделку, когда юридическое лицо получает что-то в безвозмездное пользование от своего руководителя, участника или учредителя — физического лица.
Соответственно, если организация выступит в качестве ссудодателя по отношению к любому из указанных выше аффилированных лиц, то договор ссуды будет недействительным (ст. 168 ГК РФ). Во всех остальных случаях аффилированности юридических лиц этот вариант передачи имущества вполне законен.
Срок аренды можно назвать не только существенным условием договора, но и тем фактором, от которого зависит обязанность сторон пройти процедуру государственной регистрации, что связано с материальными и временными затратами.
Нужно помнить, что все договора, заключенные на срок один год и более, подлежат обязательной государственной регистрации, без которой договор аренды будет считаться незаключенным.
Учитывая это правило, большинство арендаторов идут на маленькую, но законную хитрость: заключая длительные договора аренды недвижимости сроком на одиннадцать месяцев с условием автоматической пролонгации на аналогичный срок.
В итоге, мы получаем длительные договорные отношения и отсутствие обязанности проходить процедуру государственной регистрации.
Еще одним вариантом, позволяющим избежать государственной регистрации, является отсутствие срока в договоре аренды недвижимого имущества, что делает его бессрочным.
Выбирая один из двух законных способов, стороны освобождаются от обязанности оплачивать государственную пошлину за государственную регистрацию и экономят время, которое могло уйти на эту процедуру.
Интересным условием, которое может быть вписано в договор аренды и которое установлено в ГК РФ, является пункт о том, что арендуемое имущество может перейти в собственность арендатора после окончания срока аренды или до его истечения при условии внесения всей выкупной цены, установленной сторонами в договоре.
Такое условие весьма редко можно найти в договорах аренды недвижимого имущества, но если вы все же решили включить его в текст договора, то следует четкого определить стоимость объекта. Подобное условие объясняется тем, что выкуп арендуемого имущества с точки зрения налогового права является реализацией товара, а значит порождает право на вычет входного НДС по приобретенному имуществу у арендатора, вместе с правом на начисление амортизации на имущество.
А арендодателю придется заплатить и НДС, и налог на прибыль с проданного товара, которым является объект недвижимости. При этом все налоги будут исчисляться с выкупной цены имущества, которую нужно прописать в договоре.
При подготовке, составлении и подписании договора аренды недвижимого имущества необходимо уделить внимание не только вышеизложенным моментам, но и всем остальным пунктам договора, поскольку при заключении столь важного документа, риск несения финансовых потерь может крыться и в иных разделах.
Требования к оформлению контракта
Следующие правила при составлении договора позволят избежать части конфликтов и рисков при аренде (долгосрочной и краткосрочной):
- Залог. Как правило, залог всегда вносится как гарантия защиты имущественных прав собственника. В контракте прописывается, как сумма была внесена, а также условия ее возврата и удержания при расторжении контракта.
- Подробное описание возможных материальных ущербов и порядок их компенсации. Прописывается порядок расчета вреда, условия оплаты или ремонта.
- Финансовые вопросы. Это касается перевода квартплаты и коммунальных платежей. Указывается периодичность внесения денег, граничные сроки, строгие суммы. Также указывается наказание, которое ожидает нанимателя при нарушении условий соглашения.
К теории относительности незарегистрированной аренды
До сравнительно недавних пор считалось, что подлежащий государственной регистрации договор аренды недвижимости на срок более года считается заключенным с момента такой регистрации – как буквально и утверждалось в законе. Между тем практика рассмотрения соответствующих споров совершенно обоснованно, на мой взгляд, постепенно привела к выводу, что незарегистрированный договор все же порождает правовые последствия, но только для его сторон. Этот подход фиксируется в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 в ред. 2013 г.: если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо его приняло и оплачивало, то стороны связаны обязательством, но права арендатора не могут быть противопоставлены третьим лицам.
В Информационном письме Президиума ВАС от 25 февраля 2014 года № 165 эта позиция выражена более широко, ее обобщенно можно пересказать так. К отношениям сторон совершенного в надлежащей форме договора аренды недвижимости после передачи недвижимости в возмездное пользование должны применяться правила о договоре аренды несмотря на отсутствие требуемой государственной регистрации. Государственная регистрация договора аренды недвижимости имеет целью защиту интересов третьих лиц. Арендатор, которому вещь передана по договору, подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному, не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника.
Однако невозможность арендатора ссылаться на сохранение аренды есть лишь общее правило: заявление приобретателя недвижимого имущества об отсутствии государственной регистрации договора аренды, о наличии которого он знал в момент приобретения недвижимости, является злоупотреблением правом, поскольку согласившись приобрести в собственность недвижимое имущество, находящееся во владении арендатора, покупатель фактически выразил согласие и на сохранение отношений, возникших из договора аренды. Вроде логично; ст. 617 ГК сформулирована если и не императивно, то по крайней мере как общее правило, исключения из которого предполагаться не должны. Напомню, это позиция 2014 года.
Однако далее все «страньше и страньше». С 2015 года пункт 3 ст. 433 ГК устанавливает, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Иными словами, для сторон он заключен – и это прямо признано законом. Возможность игнорировать оговорку «если иное не установлено законом» в отношении договоров аренды подтверждает Верховный Суд. В п. 5 Постановления Пленума от 25.12.2018 № 49 он указывает, что в отсутствие требуемой государственной регистрации договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении; момент же заключения такого договора в отношении его сторон определяется по общим правилам. Иллюстрируется этот тезис как раз примером с договором аренды, в рамках которого повторяется мысль о том, что арендатор здания по подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному договору аренды не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника (статья 617 ГК РФ), если новый собственник в момент заключения договора, направленного на приобретение этого здания, не знал и не должен был знать о существовании незарегистрированного договора аренды.
И вот здесь возникает та проблема, о которой и хотелось бы поговорить. С момента появления п. 5 ст. 433 ГК в его современном виде у нас фактически легитимированы две модели аренды: назовем их «вещная» и «относительная» (написать «обязательственная» у меня рука не поднимается). При заключении договора стороны теперь могут выбирать ту модель, которая кажется им удобнее. Иными словами, отказ от государственной регистрации может означать осмысленный и теперь вполне легитимный выбор модели относительной аренды, которая не обладает свойством следования и прекращается при смене собственника. Если же стороны провели регистрацию, они получают вещную аренду.
Так что же в таких условиях должен полагать приобретатель, который в момент приобретения вещи знал или должен был знать о существовании незарегистрированного договора аренды? Разве не мог он предполагать, что отсутствие регистрации означает намерение сторон создать относительную аренду? Разве такое предположение недопустимо с учетом п. 3 ст. 433? Разве с учетом п. 3 ст. 433 оно противоречит существу отношений? Мне ближе отрицательный ответ. Стороны действительно могли стремиться к такой модели. Возлагать же на приобретателя бремя экспертизы отношений сторон, их намерений и пр. вряд ли справедливо.
Думаю, отраженный в п. 5 ППВС от 25.12.2018 № 49 подход имел право на существование лишь до тех пор, пока в законе не появилась возможность установления относительной аренды. Теперь же сомнения, как мне кажется, должны разрешаться в пользу приобретателя.
В настоящее время сформировалась успешная практика признания незарегистрированного долгосрочного договора аренды (от 1 года) и дополнительных соглашений к нему заключенными вне зависимости от государственной регистрации.
Данная статья посвящена правовой природе таких сделок и их юридическим последствиям.
Какие сделки подлежат государственной регистрации?
- — п.2 ст. 609 ГК РФ «Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом»;
- — п.2 ст. 651 ГК РФ «Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации»;
- — Несколько договоров аренды в отношении одного и того же объекта аренды с общим сроком 1 год и более, заключенных одновременно и без перерыва срока также приравниваются к единой сделке, подлежащей государственной регистрации в Росреестре (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 31 марта 2010 г. по делу № А53-17516/2009).
- — Договор аренды недвижимого имущества, продолжительностью менее года, но срок которого истекает в последний день предыдущего месяца следующего года (т.е. с 01.01.17 по 31.12.17) приравнивается к году и подлежит регистрации (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).
- -п.2 ст. 164 ГК РФ «Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации».
Риски неопределенной аренды
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610).
В пункте 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом (например, п. п. 1 и 3 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (ст. 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора. Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст. 422 ГК РФ).