Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нужно ли платить за неотделимые улучшения при продаже квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сегодня налоговая служба активно борется с такими схемами. Если о занижении становится известно, человек при продаже квартиры лишается всех возможных налоговых вычетов. В итоге ему придется платить налог не с разницы между ценами покупки и продажи, а со всей полученной суммы.
Почему так лучше не делать
Например, при продаже за 7 млн рублей квартиры, которую когда-то купили за 5 млн, налогообложению будут подлежать не 2 млн, а все 7 млн. Вдобавок уклоняющихся от налогов граждан еще и штрафуют.
Доказать факт махинаций очень легко. Рано или поздно купившая квартиру семья наверняка захочет получить имущественный вычет. Допустим, они заплатили 3 млн рублей за саму недвижимость и 1 млн — за неотделимые улучшения. Тогда по бумагам получается, что возврат НДФЛ должен производиться с первой суммы, а не со второй. А ведь возможный по закону вычет составляет до 4 млн рублей — по 2 млн каждому из супругов.
Разумеется, в налоговой покупатели попытаются доказать, что имеют право на вычет с 4 млн рублей. ИФНС все поймет, вычет не даст, но скажет: «Спасибо, что сдали продавца», — и наложит на него санкции.
Или другой пример: покупатель приобрел квартиру за 3 млн рублей, а через три года продал за ту же сумму. Для налоговой это как красная тряпка, потому что за три года квартира должна была подорожать.
Еще один сомнительный с точки зрения ИФНС ход — купля-продажа недвижимости по цене, до копейки соответствующей ее кадастровой стоимости. Увидев это, инспектор вполне может заподозрить умышленное занижение суммы.
Требования и правила составления расписки
Образец расписки за неотделимые улучшения квартиры пригодится личностям, составляющим контракт купли-продажи. Новый владелец полученной по договору жилищной площади, где что-то улучшилось, пишет расписку от руки. Так указываются его личные данные, прописывается информация про паспорт гражданина, указываются все нюансы сделки.
Цифрами и буквами указывается денежная сумма. Которая была внесена за улучшения и подпись.
Продавец получает свою надбавку за проведенные им работы, а покупатель получает гарантию того, что никаких финансовых претензий к нему выставляться не будет. Документ не составляется от руки.
Все его тонкости расписываются детально, нотариальное заверение бумаги не является обязательным, главное указать все без ошибок.
Если арендатор произвел неотделимые улучшения, а затем, в течение срока аренды, приобрел право собственности на арендованное имущество, имеет ли место облагаемая НДС передача неотделимых улучшений?
Данная ситуация принципиально отличается тем, что арендованное имущество фактически не возвращается арендодателю, а в течение срока аренды переходит в собственность арендатора (например, по договору купли-продажи между арендодателем и арендатором), т.е. объект аренды не выбывает из правообладания арендатора (происходит только замена принадлежавшего арендатору права аренды на право собственности).
Отметим, что эта ситуация весьма распространенная.
В судебной практике можно обнаружить дошедший до высшей судебной инстанции прецедент, когда суды в такой ситуации сделали вывод об отсутствии объекта обложения НДС в отношении неотделимых улучшений на том как раз основании, что объект аренды остался в правообладании арендатора, в связи с чем не произошло передачи арендатором арендодателю неотделимых улучшений, соответственно отсутствует реализация в понимании п. 1 ст. 39, п. 1 ст. 146 НК РФ (см.: Постановление ФАС Уральского округа от 01.07.2010 № Ф09-4941/10-С2 и Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 09.12.2010 № ВАС-14603/10 по делу № А07-20648/2009).
А если арендодатель – физ. лицо: будут ли безвозмездно переданные неотделимые улучшения являться его доходом для целей НДФЛ?
Минфин России по данному вопросу категоричен: стоимость произведенных арендатором неотделимых улучшений является доходом, полученным физическим лицом – арендодателем в натуральной форме, и подлежит налогообложению НДФЛ на общих основаниях с применением ставки 13 процентов. Исходя из пп. 2 п. 1 ст. 223 НК РФ, дата фактического получения налогоплательщиком-арендодателем дохода в виде стоимости произведенных неотделимых улучшений определяется как день окончания действия договора аренды, в соответствии с которым были произведены такие улучшения (см., например, Письма Минфина России от 29.12.2016 № 03-04-05/79439, от 13.03.2009 № 03-11-06/2/39).
Аналогичную позицию можно обнаружить и в судебной практике (см., например: Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2010 по делу № А55-6951/2010).
Но есть судебная практика с противоположным подходом – полученные физическим лицом (арендодателем) неотделимые улучшения не подлежат налогообложению НДФЛ (см., например: Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24.10.2012 по делу № А27-16196/2011, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 01.12.2010 по делу № А56-95584/2009). При этом суды в данном случае основывались на недоказанность получения арендодателем экономической выгоды в результате произведенных неотделимых улучшений и недоказанность увеличения стоимости имущества арендодателя.
Таким образом, для целей НДФЛ важным критерием является наличие (отсутствие) очевидной экономической выгоды арендодателя в результате произведенных арендатором неотделимых улучшений имущества арендодателя.
Почему так лучше не делать
Сегодня налоговая служба активно борется с такими схемами. Если о занижении становится известно, человек при продаже квартиры лишается всех возможных налоговых вычетов. В итоге ему придется платить налог не с разницы между ценами покупки и продажи, а со всей полученной суммы.
Например, при продаже за 7 млн рублей квартиры, которую когда-то купили за 5 млн, налогообложению будут подлежать не 2 млн, а все 7 млн. Вдобавок уклоняющихся от налогов граждан еще и штрафуют.
Доказать факт махинаций очень легко. Рано или поздно купившая квартиру семья наверняка захочет получить имущественный вычет. Допустим, они заплатили 3 млн рублей за саму недвижимость и 1 млн — за неотделимые улучшения. Тогда по бумагам получается, что возврат НДФЛ должен производиться с первой суммы, а не со второй. А ведь возможный по закону вычет составляет до 4 млн рублей — по 2 млн каждому из супругов.
Разумеется, в налоговой покупатели попытаются доказать, что имеют право на вычет с 4 млн рублей. ИФНС все поймет, вычет не даст, но скажет: «Спасибо, что сдали продавца», — и наложит на него санкции.
Или другой пример: покупатель приобрел квартиру за 3 млн рублей, а через три года продал за ту же сумму. Для налоговой это как красная тряпка, потому что за три года квартира должна была подорожать.
Еще один сомнительный с точки зрения ИФНС ход — купля-продажа недвижимости по цене, до копейки соответствующей ее кадастровой стоимости. Увидев это, инспектор вполне может заподозрить умышленное занижение суммы.
Возврат за неотделимые улучшения чем опасно для продавца
5.В случаях, не предусмотренных настоящим Договором, стороны руководствуются действующим законодательством РФ. 6.Настоящий Договор вступает в силу с момента подписания настоящего договора и проведения расчета в полном объеме. 7.Настоящий договор регистрации не подлежит.
8.Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, один экземпляр для ПРОДАВЦА, один – для ПОКУПАТЕЛЯ. Завтра разбор акта камеральной проверки. 2. Могут ли вернуть всю сумму полагающегося вычета?
(В общем-то даже ежу понятно, что неотделимые улучшения это способ продавца квартиры уйти от уплаты налогов поощряемый банком) Какие аргументы (документы, ссылки прецеденты) можно использовать в диалоге с налоговой. рублей. За квартиру стоимостью 3 млн. придется выложить 260 тыс. рублей, а с 4-х млн.
Почему так лучше не делать
Сегодня налоговая служба активно борется с такими схемами. Если о занижении становится известно, человек при продаже квартиры лишается всех возможных налоговых вычетов. В итоге ему придется платить налог не с разницы между ценами покупки и продажи, а со всей полученной суммы.
Например, при продаже за 7 млн рублей квартиры, которую когда-то купили за 5 млн, налогообложению будут подлежать не 2 млн, а все 7 млн. Вдобавок уклоняющихся от налогов граждан еще и штрафуют.
Доказать факт махинаций очень легко. Рано или поздно купившая квартиру семья наверняка захочет получить имущественный вычет. Допустим, они заплатили 3 млн рублей за саму недвижимость и 1 млн — за неотделимые улучшения. Тогда по бумагам получается, что возврат НДФЛ должен производиться с первой суммы, а не со второй. А ведь возможный по закону вычет составляет до 4 млн рублей — по 2 млн каждому из супругов.
Разумеется, в налоговой покупатели попытаются доказать, что имеют право на вычет с 4 млн рублей. ИФНС все поймет, вычет не даст, но скажет: «Спасибо, что сдали продавца», — и наложит на него санкции.
Или другой пример: покупатель приобрел квартиру за 3 млн рублей, а через три года продал за ту же сумму. Для налоговой это как красная тряпка, потому что за три года квартира должна была подорожать.
Еще один сомнительный с точки зрения ИФНС ход — купля-продажа недвижимости по цене, до копейки соответствующей ее кадастровой стоимости. Увидев это, инспектор вполне может заподозрить умышленное занижение суммы.
Что такое неотделимые улучшения
Как видно из данных примеров, возвращение имущества в первоначальную стадию путем отделения произведенных улучшений приведет к нанесению ему значительного вреда. Чтобы съемщику обезопасить себя на случай прекращения правоотношений с собственником, желательно получить расписку за неотделимые улучшения квартиры, образец которой представлен на нашем сайте.
На земельные участки также распространяется действие статьи 623 ГК РФ. Связано это с тем, что довольно часто земли сдают в аренду на длительный период.
За это время могут произойти такие изменения:
- для улучшения ландшафта были использованы кустарники, архитектурные строения;
- были посажены фруктовые деревья;
- были возведены строения.
Если эти изменения нельзя убрать без населения вреда арендованному имуществу, значит, улучшения являются неотделимыми.
Большинство судебных тяжб в этой отрасли связаны с такими вопросами:
- нежелание владельца имущества возмещать понесенные съемщиками расходы;
- спор о характере произведенных улучшений;
- признание имущества амортизируемым.
Следует обратить внимание, что для успешного окончания судебного разбирательства необходимо обезопасить себя, заранее заключив договор.
— Олег Владимирович, о каких суммах налога идет речь, если продавец желает продать свою квартиру?
И если квартира в собственности более трех лет, то при ее продаже сделка облагается налогом? — Какой процент сделок оформляется по полной стоимости, если мы говорим о квартирах, которые находятся в собственности продавцов менее 3-х лет?
Неотделимые улучшения облагаются ли налогом при продаже дома
Но тут имеет значение второй фактор — продажная стоимость квартиры.
В принципе доход от продажи такой квартиры облагают налогом. Однако у продавца есть два способа уменьшить доход при расчете налога с продажи квартиры.
Он может выбрать любой из них по своему желанию. Первый — получить имущественный налоговый вычет. Второй — уменьшить доходы на расходы по покупке проданной квартиры.
Первый способ — имущественный вычет.
Продав квартиру которая была менее 3 лет в собственности вы имеете право получить имущественный налоговый вычет. Вычет, эта определенная сумма, установленная законом, которая уменьшает доход от продажи при расчете налога.
Если продажная стоимость квартиры равна или меньше 1 млн.
то налог с продажи квартиры платить не надо.
Пример Иванов владеет квартирой менее 3 лет.
Он решил ее продать.
Требования и правила составления расписки
Образец расписки за неотделимые улучшения квартиры пригодится личностям, составляющим контракт купли-продажи. Новый владелец полученной по договору жилищной площади, где что-то улучшилось, пишет расписку от руки. Так указываются его личные данные, прописывается информация про паспорт гражданина, указываются все нюансы сделки.
Цифрами и буквами указывается денежная сумма. Которая была внесена за улучшения и подпись.
Продавец получает свою надбавку за проведенные им работы, а покупатель получает гарантию того, что никаких финансовых претензий к нему выставляться не будет. Документ не составляется от руки.
Все его тонкости расписываются детально, нотариальное заверение бумаги не является обязательным, главное указать все без ошибок.
Определить необходимость для проведения капитального ремонта можно только на основании заключения о санитарном и техническом состоянии помещения. В ином случае, если появились неотделимые улучшения, но на то согласия владельца не было, то от него возврат их цены никто не может затребовать.
То есть закон дает право на изменение имущества в независимости от того есть согласие арендодателя или нет. Но вопрос о возмещении стоимости здесь отпадает сам собой. Если владелец посчитает нужным, то он оплатит выполненные работы. Только стоит отметить, немного другая ситуация складывается с договором аренды предприятия. Арендатор может потребовать возместить ему стоимость выполненных работ, не зависимо от того, было или не было соглашение от владельца. Стоит отметить, что это общепринятое правило, каждый договор может иметь свои исключения. Но арендодатель также имеет возможность уйти от возмещения работ по приобретению имущества. Для этого ему придется доказать:
- то, что цена имущества действительно увеличилась, но это не соразмерно улучшению эксплуатационных характеристик помещения,
- то, что действующий собственник не добросовестный и выполнил все без его соглашения.
Зачет стоимости произведенных неотделимых улучшений в счет арендных платежей после прекращения договора
В случае когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Однако данная норма не указывает на возможность проведения зачета стоимости неотделимых улучшений и задолженности по арендной плате, в связи с чем на практике возникают споры.
В качестве одного из доводов против проведения зачета приводится тот факт, что зачет может быть осуществлен только в отношении однородных обязательств, в то время как до определения сторонами или судом стоимости улучшений, подлежащей уплате арендодателем арендатору, денежного обязательства у арендодателя не возникает.
Покупка квартиры и неотделимые улучшения
Новая редакция Ст. 623 ГК РФ
1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.
2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
4. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.
Что относится к неотделимым улучшениям
Применительно к квартире неотделимыми являются такие улучшения, которые нельзя отделить без вреда для этой квартиры. Неотделимость означает, что в случае их демонтажа квартире наносятся повреждения.
В качестве примеров неотделимых улучшений можно привести, например, установку душевой кабины вместо ванны, устройство теплого пола, установку окон из ПВХ, кондиционеров, замену электропроводки или водопровода и т.п.
Если говорить о демонтаже неотделимых улучшений, то в результате этих действий могут остаться, в частности, следы от креплений, повреждения стен, пола и потолочного покрытия, отверстия в местах прокладки воздуховодов, посадочных мест внешних и внутренних частей системы кондиционирования.
Продажу неотделимых улучшений можно оформить разными способами. Рассмотрим возможные варианты ниже.
Неотделимые улучшения при продаже квартиры
Пунктом 1 ст. 210НК РФ установлено, что при определении налоговой базы учитываются все доходыналогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах,или право на распоряжение, которыми у него возникло, а также доходы в видематериальной выгоды, определяемой в соответствии со ст.
212НК РФ. Пунктом 17.1 ст.217 НК РФ закреплено, что не подлежат налогообложению (освобождаютсяот налогообложения) следующие виды доходов физических лиц: доходы, получаемыефизическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, засоответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат,включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельныхучастков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственностиналогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества,находившегося в собственности налогоплательщика три года и более. Вместоиспользования права на получение имущественного налогового вычета налогоплательщиквправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактическипроизведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных сполучением этих доходов. Посколькуфактически в связи с продажей квартиры будут получены денежные средства в размере 8 млн.
руб., они в соответствии со ст. 208,209 НК РФ будут являться объектом налогообложения НДФЛ.
Заключениедоговора купли-продажи с неотделимыми улучшениями указанной квартиры не меняетправовую природу данных денежных средств как часть стоимости квартиры. У Вас в таком случае не может быть уменьшения облагаемых налогом доходов насумму фактически произведенных расходов, связанных с ремонтно-отделочнымиработами в квартире, так как данные улучшения были произведены еще Вашим продавцом, поэтому доход от продажи которой является объектомналогообложения, стоимость данных работ не влияет на определение налогооблагаемойбазы по НДФЛ. Довод заявителя отом, что неотделимые улучшения, проданные по отдельному договору купли-продажи,являются движимым имуществом, которое не включается в стоимость квартиры, аявляются отдельным объектом налогообложения, обоснованно признаннесостоятельным, как не основанный на законе.
В силу п. 1 ст. 11НК РФ институты, понятия и термины гражданского, семейного и других отраслейзаконодательства Российской Федерации, используемые в Налоговом кодексеРоссийской Федерации, применяются в том значении, в каком они используются вэтих отраслях законодательства, если иное не предусмотрено самим Налоговым кодексомРоссийской Федерации. Поскольку вНалоговом кодексеРФ не предусмотрено иное, то по смыслу ч. 2 ст. 15,ч. 1 и 3 ст. 16Жилищного кодекса Российской Федерации под квартирой признается структурнообособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможностьпрямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее изодной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования,предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных сих проживанием в таком обособленном помещении.
Чудесное предложение: подготовить договор купли-продажи неотделимых улучшений объекта недвижимости
Сегодня, 12.09.2017 г., ко мне поступило предложение подготовить договор купли-продажи неотделимых улучшений объекта недвижимости.Суть дела.
Имеется некая квартира (жилая недвижимость), у которой два собственника: у одного 1/3 доли в праве общей долевой собственности, у второго — 2/3 доли соответственно.Собственник 1/3 доли продаёт свою долю собственнику 2/3 доли.Вздумалось продавцу сэкономить на налоге. Вполне естественно ничего лучшего он не придумал, как занизить цену договора.
Покупатель вроде бы согласился, но потребовал хоть какую-то «бумажку» на разницу между фактической ценой, которая будет уплачена продавцу, и ценой, указанной в договоре. Стороны порешили, что такой «бумажкой» может быть некий «договор купли-продажи неотделимых улучшений». Ко мне и обратились за помощью подготовить такой договор.Я опешил.
Но, думаю, ладно, может чего-то недопонимаю. Кинулся рыскать на просторах Интернета. И ничего, кроме того, что некие ловкачи каким-то невероятным способом пытаются снизить своё налоговое бремя, не нашёл.Поняв, что ко мне обратились за неким магическим действием, выполнить которое я не способен в силу отсутствия у меня соответствующей квалификации в области метафизических наук, я отказался стряпать такого рода договор.Выношу на обсуждение публики сам факт того, что существует некая практика по созданию
«договоров купли-продажи неотделимых улучшений объектов недвижимости»
.У меня лично возникли следующие вопросы:1.
Каким образом можно продать отдельно от объекта недвижимости улучшения, которые от него неотделимы ? То есть, квартиру мы продаём отдельно, а ремонт в квартире (дорогой кафель на стенах, дорогие стеклопакеты, врезанные в стены медные трубы, медную проводку и т.
Занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи при ипотеке: стоит ли рисковать?
Обычно банк выдает ипотеку на сумму, которая указана в договоре купли-продажи квартиры или другой недвижимости. На эту стоимость договорились продавец и покупатель по время переговоров. Отчет независимого оценщика также совпадает с указанной ценой.
Но иногда продавец хочет занизить стоимость в договоре. Зачем? Чтобы избежать налога с продажи недвижимости в размере 13%. Его придется уплатить, если квартира была во владении менее 3 или 5 лет (в зависимости от оснований приобретения) и стоит более 1 млн рублей.
Пример. Продавец фактически продает квартиру за 3 млн рублей. Но в договоре купли-продажи продавец хочет указать сумму в 1 млн, чтобы уйти от налога. Ситуация осложняется, так как покупателю нужна ипотека.
У сторон возникает вопрос, можно ли занизить цену в договоре при ипотеке, и каковы будут последствия.
Как правильно составить договор неотделимых улучшений при продаже недвижимости?
Стороны вправе придти к соглашению и составить два договора: основной, где указана цена квартиры без учета улучшений, и дополнительный с перечислением этих самых улучшений и выделением их стоимости. Тогда целесообразно удостоверить получение денежных средств разными расписками.
При оформлении дополнительного соглашения к основному договору с условиями продажи неотделимых улучшений их стоимость не включается в цену квартиры. Это значит, что улучшения имеют свою стоимостную оценку и будут оплачены покупателем в рамках приложения к основному договору.
Поскольку они не могут быть самостоятельным предметом сделки, то составляется дополнительное соглашение, являющееся неотъемлемой частью основного документа по сделке купли-продажи. Существенным его отличием будет отсутствие регистрации в Росреестре, поэтому печатается в двух экземплярах – по одному покупателю и продавцу.
В таком соглашении в соответствии со ст. 421, 450 и 453 должны содержаться следующие пункты:
- Наименование (дополнительное соглашение), указание на дату и номер основного договора.
- Дата и место составления.
- Реквизиты сторон (как в основном договоре).
- Указание, что стороны исполнили обязательства по договору купли-продажи квартиры и пришли к соглашению о внесении в него изменений.
- Адрес квартиры по основному договору, где произведены неотделимые улучшения.
- Стоимость улучшений, признанных неотделимыми.
- Порядок расчетов.
- Подписи сторон.