Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Права собственника жилого помещения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Собственник квартиры – это лицо, обладающее зарегистрированным правом собственности на квартиру. Это гражданин, чьё имя занесено в Единый государственный реестр недвижимости и находится в графе «Правообладатель» в выписке из этого реестра.
Обязанности собственника жилья
Основной обязанностью собственника жилья является поддержание его состояния в надлежащем виде.
- Уплата налога на имущество. Оплачивается соразмерно доли в праве общей собственности.
- Внесение денежных средств в счёт будущего капитального ремонта многоквартирного дома.
Примечание. Первые два пункта относятся только к собственникам жилья. Лица, которые еще не приватизировали жильё, избавлены от подобных взносов.
- Оплата коммунальных услуг.
- Учитывать интересы соседей (не нарушать их права, не шуметь с 22.00, а также с 13.00-15.00) и правила пользования жилыми помещениями. Проводить ремонтные работы в обеденное время не допускается в связи с отдыхом маленьких детей, проживающих в доме.
Собственнику жилья и членам его семьи запрещается:
- Проводить перепланировку в квартире без разрешения органов власти, во избежание причинения ущерба многоквартирному дому (нарушение целостности коммуникаций, повреждение несущих стен);
- Использовать квартиру в целях ведения производства и осуществления миссионерской деятельности (ст.17 ЖК РФ);
- Не соблюдать требования пожарной безопасности, а также санитарно-гигиенические, экологические и иные требования законодательства (ст.17 ЖК РФ);
- Заниматься незаконной деятельностью, за которую могут привлечь к уголовной ответственности (например, хранение запрещенных веществ).
«Прописка» в квартире (регистрация по месту жительства или месту пребывания) предоставляет «прописанному» лицу право пользования помещением. Собственнику квартиры принадлежит, помимо права пользования, право владения и право распоряжения.
Также собственник квартиры может без ограничений вселять в квартиру любых лиц, а зарегистрированный в квартире гражданин может вселять в нее только своих несовершеннолетних детей.
«Прописанное» лицо не приобретает долю в праве собственности, поэтому «отнять» квартиру у собственника не может ни при каких законных обстоятельствах.
Единственное возможное неблагоприятное последствие «прописки» в квартире третьих лиц для собственника — это отказ «прописанного» добровольно сняться с регистрационного учета по месту жительства или месту пребывания и освободить квартиру, который влечет за собой препятствия для полной реализации прав собственника на квартиру. В таком случае закон предоставляет способ судебной защиты прав собственника – подачу искового заявления о выселении из жилого помещения.
Изъятие земли для муниципальных или государственных нужд
Положения 32 статьи ЖК обеспечивают защиту прав лиц, у которых был изъят земельный участок, на котором расположено жилое помещение. В таких ситуациях объект может быть выкуплен у субъекта. При необходимости изъятия части надела выкуп части помещения возможен исключительно по согласию законного владельца. Приобретение может осуществлять государство, субъект РФ или муниципалитет в зависимости от того, для чьих именно нужд совершается сделка.
Принять решение об изъятии может орган госвласти или местного самоуправления. Порядок принятия и оформления соответствующего акта закрепляется федеральным законодательством. Решение подлежит госрегистрации. Уполномоченная структура при этом обязана уведомить законного владельца помещения о принятом решении за год до изъятия. Извещение направляется в письменном виде. В уведомлении должна указываться дата госрегистрации решения. Выкуп помещения до истечения 1 года с даты получения извещения допускается исключительно по согласию собственника.
Законный владелец со дня госрегистрации решения об изъятии вправе владеть, распоряжаться, пользоваться объектом по собственному усмотрению, осуществлять расходы, необходимые для обеспечения использования жилья по назначению. Вместе с тем на собственника могут быть возложена обязанность компенсировать убытки и затраты, связанные с вложениями, произведенными им в указанный период, если они существенно увеличили стоимость изымаемого объекта.
Условия выкупа, сроки, а также стоимость помещения устанавливаются в соглашении с законным владельцем. В документе должна прописываться обязанность государства, субъекта РФ или муниципалитета в назначенный срок уплатить выкупную стоимость в полном размере.
Право собственности на жилье – неотъемлемый элемент комплекса гражданских прав. Действующее законодательство обеспечивает защиту этого права от посягательств третьих лиц. Никто не может быть лишен жилища, кроме как по основаниям, закрепленным нормами.
Собственники жилья обладают достаточно большим объемом прав. Они могут пользоваться, владеть, распоряжаться имуществом, принадлежащим им на законных основаниях. Принадлежность объекта устанавливается при госрегистрации права. Данная процедура является обязательной. Любые юридические действия с жильем должны быть зарегистрированы.
Реализовывая свои права, каждый собственник должен помнить и о своих обязанностях. Пользование помещением должно осуществляться строго в соответствии с его назначением. При этом эксплуатация объекта не должна нарушать интересы других лиц. В число обязанностей собственника и лиц, проживающих с ним, включено обеспечение надлежащего состояния помещения. Это означает, что субъекты должны своевременно осуществлять ремонт, оплачивать коммунальные услуги.
Еще одна обязанность – своевременное отчисление налогов. Все собственники платят налог с имущества. Кроме этого, НК устанавливает обязанность отчислять платежи с дохода, если владелец передал помещение в аренду.
Законодательство также устанавливает ответственность за неисполнение предписаний. В случае грубого нарушения требований лицо может лишиться прав на жилое помещение.
Особенности изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд
ЖК РФ предусмотрен ряд юридических гарантий жилищных прав собственников жилых помещений в ситуациях, когда изымается земельный участок для нужд государственного и муниципального характера.
Существует три основания на основании ст.49 ЗК РФ, по которым изымается земельный участок для названных нужд:
- осуществление ряда международных обязательств РФ;
- когда размещаются объекты государственного или муниципального значения, в ситуациях, когда нет иных вариантов вероятного размещения данных объектов;
- ряд иных обстоятельств в ситуациях, которые установлены законом.
В ст.32 ЖК РФ воспроизведены ключевые нормы некоторых статей ГК РФ, которые необходимы для регулирования выкупа земельных участков для государственной и муниципальной нужды, которые применимы к выкупу жилого помещения, которое находится на данном участке. В данных нормах содержится ряд следующих положений:
- ряд решений относительно изъятия жилых помещений принимают органы государственной власти или органы местного самоуправления, которые приняли решение относительно изъятия необходимых земельных участков для нужды государственного или муниципального характера;
- на основании п.2 ст.32 ЖК РФ федеральное законодательство определяет порядок того, как будут формироваться и приниматься указанные решения;
- данное решение и решения относительно изъятия земельных участков должны иметь государственную регистрацию в органах, которые осуществляют государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
- важно не раньше чем за год до того, как предстоит предстоящее изъятие принадлежащего ему жилого помещения, уведомить в письменном виде собственников жилых помещений относительно принятого решения об изъятии принадлежащих им жилых помещений и соответствующих земельных участков, относительно даты осуществленной государственной регистрации данного решения органами, которые приняли решение об изъятии;
- исключительно имея согласие собственников, допустимо производить выкуп жилых помещений и соответствующих земельных участков не позже чем за один год до того как собственник получил данное уведомление;
- выкупную цену жилых помещений, как и выкупную цену соответствующих земельных участков важно определять не в произвольной форме, а на основании соглашения с собственниками жилых помещений (в п.7 ст.32 ЖК РФ содержатся ключевые элементы, которые должны входить в состав выкупной цены. Это и рыночная стоимость жилых помещений, и ряд убытков, которые возникают у собственников жилых помещений из-за изъятия);
- независимый оценщик на основании Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» должен установить рыночную стоимость жилых помещений;
- в ситуациях, когда собственники жилых помещений не согласны с решением относительно изъятия земельных участков или жилых помещений или же не получилось достигнуть соглашения относительно выкупной цены или иных условий выкупа данных объектов, для органов государственной власти или органов местного самоуправления, которые приняли данное решение, важно предъявить ряд требований в судебном порядке к собственникам в течение двух лет с момента, когда было направлено им соответствующее уведомление относительно принятого решения об изъятии.
Статья 35 ЖК РФ. Выселение гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено или который нарушает правила пользования жилым помещением
- В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
- В случае, если гражданин, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, принятого с учетом положений части 4 статьи 31 настоящего Кодекса, или на основании завещательного отказа, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, собственник жилого помещения вправе предупредить данного гражданина о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, собственник жилого помещения также вправе назначить данному гражданину разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. В случае, если данный гражданин после предупреждения собственника жилого помещения продолжает нарушать права и законные интересы соседей, использовать жилое помещение не по назначению или без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, данный гражданин по требованию собственника жилого помещения подлежит выселению на основании решения суда.
Обязанности собственника
Механизм функционирования права собственности имеет и другую важную сторону. Наделяя соб-ственника широкими правомочиями на использование принадлежа-щего ему имущества, закон одновременно возлагает на него ряд обязанностей перед государством и обществом. Собственник несет также риски, возникающие при использовании его имущества.
Прежде всего, собственник не может нарушать права третьих лиц, что в общей форме ясно выражено в ч. 1 ст. 55 Конституции РФ. Применительно к отношениям гражданского права в ГК также указывается, что действия собственника не должны нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц (п. 2 ст. 209 ГК). Граж-данскому праву известен и ныне нередко применяется институт злоупотребления правом, который призван ограничивать усмотре-ние собственника в использовании его имущества (см. § 4 гл. 3 Учебника).
Формы ответственности собственника
Человек, владеющий недвижимостью, обязан подчиняться правилам, означенным в договоре. Ответственность собственника жилого помещения — это довольно серьезный инструмент урегулирования многих спорных вопросов. У лицу, отказывающемуся подчиниться правилам, применяются различные меры воздействия:
- Лишение прав на жилье из-за недобросовестного использования.
- Взыскание убытков, причиненных соседям и общему имуществу дома.
- Взыскание долгов по коммунальным платежам, взносам на капитальный ремонт.
- Административная ответственность (наказание за нарушение правил пользования жилых помещений, незаконная перепланировка, переустройство и т. д.), результатом чего становятся штрафы и взыскание материального ущерба.
Перечисленные меры гражданско-правового и административного характера могут применяться одновременно. Оплата штрафа не избавляет от компенсации морального и материального вреда.
Пределы осуществления и ограничения прав на жилые помещения
Одним из важнейших средств правового регулирования любых отношений, в том числе и связанных с жилыми помещениями, является установление пределов осуществления и ограничения прав.
Вопрос о пределах осуществления и ограничения прав как на движимое, так и на недвижимое имущество постоянно привлекал и продолжает привлекать к себе внимание и законодателя, и ученых. Неоднозначность правовых норм и различные подходы к их анализу обусловливаются зачастую политическими, экономическими и правовыми факторами. Однако необходимость установления и возможность применения пределов и ограничений в праве осознавались практически во все времена в различных государствах. В частности, соответствующие нормы, содержавшиеся в Законах XII таблиц античного Рима, были обстоятельно проанализированы исследователями римского частного права, которые единодушно отмечали двойственную природу пределов осуществления права, особенно права собственности на недвижимое имущество. Установление таких пределов обусловливалось, во-первых, интересами общества, причинами нравственного, религиозного, санитарного и транспортного характера; во-вторых, частноправовыми основаниями, особенно связанными с так называемым соседским правом.
Что такое жилое помещение?
Ст. 15 Жилищного кодекса РФ отражает основные права на жилплощадь. Жилое помещение рассматривается как отдельное помещение, подходящее для длительного проживания человека, и входящее в категорию недвижимого имущества. В эту группу входят квартиры в многоквартирных домах и непосредственно жилые дома. При оценке пригодности помещения для жизни рассматривают не только комнаты, но и подсобные и дополнительные помещения.
На основании ст. 212 Гражданского кодекса РФ жилье может принадлежать:
- государству;
- физическим и юридическим лицам;
- муниципалитету;
- организациям международного уровня;
- представителям зарубежных стран.
Центральное место в ЖК занимают положения, касающиеся договора социального найма жилого помещения (гл. 8). Согласно п. 1 ст. 672 ГК по такому договору предоставляются гражданам жилые помещения в государственном и муниципальном жилищных фондах социального использования. Договор социального найма жилого помещения является гражданско-правовым договором, и поэтому возникающие в связи с его заключением отношения регулируются гражданским законодательством (ст. 672 ГК); одновременно он представляет собой основной вид жилищного договора, в силу чего порождаемые им отношения в весьма значительной мере регламентируются нормами жилищного права.
Согласно ст. 60 ЖК по данному договору одна сторона – собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК.
Договор социального найма жилого помещения, в отличие от договора коммерческого найма, заключается без установления срока его действия. Изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения.
В соответствии со ст. 62 ЖК предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). Самостоятельным предметом договора социального найма не может быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.
Отношения по поводу найма в многоквартирных домах являются более сложными, поскольку объектом права пользования здесь выступают не только жилые помещения, но и имущество общего пользования, находящееся в этих домах, что впервые было установлено ст. 673 ГК. Аналогичная норма содержится в ч. 2 ст. 61 ЖК.
Статья 63 ЖК предусматривает, что договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования. Типовой договор социального найма жилого помещения утверждается Правительством РФ.
Переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения (ст. 64 ЖК).
В ЖК предусмотрена возможность сдачи в поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма. Согласно ст. 76 ЖК наниматель указанного помещения с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда – все жилое помещение в поднаем. Для заключения договора поднайма необходимо, чтобы после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на проживающего составляла не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире – не менее нормы предоставления.
Для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.
Передача жилого помещения в поднаем не допускается, если в этом жилом помещении проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном п. 4 ч. 1 ст. 51ЖК, а также в других предусмотренных федеральными законами случаях.
Поднаниматель не заменяет нанимателя в жилищных отношениях. В соответствии с ч. 3 ст. 76 ЖК он не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель.
В соответствии со ст. 77 ЖК договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается в письменной форме. Экземпляр такого договора передается наймодателю. В договоре должны быть указаны граждане, вселяемые совместно с поднанимателем в жилое помещение. Данный договор заключается на срок, определяемый его сторонами. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на один год.
Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, является возмездным. Порядок, условия, сроки внесения и размер платы за поднаем указанного жилого помещения устанавливаются по соглашению сторон (ст. 78 ЖК).
Договор поднайма жилого помещения прекращается по истечении срока, на который он был заключен. Поскольку имеющееся у поднанимателя и членов его семьи право пользования жилым помещением является производным от соответствующего права нанимателя по договору социального найма, при прекращении последнего договора прекращается и договор поднайма.
Основаниями расторжения договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, могут быть:
1) соглашение сторон;
2) невыполнение поднанимателем условий договора поднайма жилого помещения.
В случае, если поднаниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, или гражданин, за действия которого он отвечает, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, наниматель жилого помещения вправе предупредить поднанимателя о необходимости устранить нарушения, а если они влекут за собой разрушение жилого помещения, также вправе назначить ему разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. Если поднаниматель или гражданин, за действия которого он отвечает, после предупреждения нанимателя продолжает нарушать права и законные интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, наниматель вправе в судебном порядке расторгнуть договор поднайма жилого помещения и выселить поднанимателя и вселенных совместно с поднанимателем граждан.
Если по прекращении или расторжении договора поднайма жилого помещения поднаниматель отказывается освободить жилое помещение, он подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения вместе с проживающими с ним гражданами.
Если договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключен без указания срока, сторона договора – инициатор его прекращения обязана предупредить другую сторону о прекращении договора поднайма за три месяца (ст. 79 ЖК).
Наниматель жилого помещения по договору социального найма и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением наймо-дателя вправе разрешить безвозмездное проживание в занимаемом ими жилом помещении другим гражданам в качестве временно проживающих (временным жильцам). Наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры – менее нормы предоставления.
Согласно ч. 2 ст. 80 ЖК срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев подряд. Представляется, однако, что данная норма не соответствует Конституции, так как ею нарушается конституционное право граждан Российской Федерации на свободу выбора места пребывания. Равным образом это право нарушается и относящейся ко всем видам найма жилого помещения аналогичной нормой, содержащейся в ч. 1 ст. 680 ГК. Как указал Конституционный Суд РФ в своем Постановлении от 02.02.1998 № 4-П «По делу о проверке конституционности пунктов 10, 12 и 21 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713», срок нахождения в том или ином месте временного пребывания должен определяться самим гражданином. Его установление государством недопустимо, поскольку означает ограничение свободы волеизъявления при выборе места пребывания.
Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.
Временные жильцы обязаны освободить соответствующее жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а в случае, если срок не согласован, не позднее чем через семь дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или совместно проживающим с ним членом его семьи. В случае прекращения договора социального найма жилого помещения, а также при отказе временных жильцов освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания или предъявления указанного выше требования временные жильцы подлежат выселению из жилого помещения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
Какую ответственность несут собственники жилплощади?
Владельцы квартиры или дома могут распоряжаться своим жильем на законных основаниях, однако есть ряд правил и требований, которые необходимо соблюдать по закону. При нарушении таких правил, лицо будет нести ответственность по административным и жилым правовым нормам.
Наиболее распространенное наказание – это штрафные санкции, однако есть и обстоятельства, при которых судья может принять решение о выселении граждан. Если человек бесхозяйственно относится к своей площади или допускает ее разрушения, тем самым нанося вред окружающим и общей постройки, то его выселяют уже по суду. Аналогичным образом обстоит вопрос с проведением капитального ремонта. Когда в разрушении имущества виновен собственник, то на него налагается существенный штраф.
Помимо запрета на нарушение прав граждан, проживающих рядом, существуют еще ряд действий, осуществлять которые собственнику не разрешается.
Владелец квартиры не имеет права самостоятельно демонтировать, пусть даже временно, части коммуникаций, проходящие через его жилплощадь.
На проведение любых подобных работ должно быть получено определенное разрешение, а некоторые действия обязаны выполнять исключительно профессиональные сотрудники соответствующих служб.
К примеру, перенос газовой плиты, при котором необходимо внести изменения в конструкцию газопровода. Собственноручно владелец квартиры не имеет право этого сделать, так как малейшее нарушение техники безопасности может привести к серьезным негативным последствиям.
Самостоятельное изменение планировки жилплощади ее собственником также невозможно. Прежде чем осуществить какие-либо изменения, владелец должен получить на них официальное разрешение. Осуществив незаконную перепланировку, можно нанести серьезный вред общему имуществу жилого дома, что может спровоцировать разрушение здания.