Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Статья 567 ГК РФ. Договор мены». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Часто эти понятия путают, но они несут разный смысл. При мене предмет договорных отношений обязательно находится в собственности, а при обмене он лишь на праве пользования. Соответственно, мена предусматривает переход прав собственности от одного лица другому, в то время как договор об обмене имущества предусматривает переход прав пользования от одного нанимателя другому. Обмен является отдельным видом договорных правоотношений и имеет отдельное правовое регулирование.
Договор мены: предмет, характеристика, понятие, существенные условия бартера в 2021 году
По договору мены (другое название — договор бартера) каждая из сторон обязуется передать другой стороне в собственность один товар в обмен на другой. Основной особенностью договоров мены является то, что встречное обязательство имеет не денежную форму, а товарную. Не запрещается также обмен товара на работы или услуги.
Договор мены имеет много сходного с договорами купли-продажи и поставки.
Поэтому неудивительно, что общие положения о купле-продаже и поставке применяются к договорам мены, если они не противоречат сути обязательства (например, противоречит сути договора мены обязанность оплатить товар деньгами ).
Если договор мены содержит элементы других договоров (контрактации, выполнения работ, оказания услуг и т. п.) к нему применяются положения законодательства, регулирующие соответствующий вид обязательств.
Договор мены является двусторонним — права и обязанности по договору возникают у каждой из сторон.
Согласно части 2 статьи 715 ГКУ каждая из сторон является продавцом того товара, который она передает в обмен, и покупателем товара, который она получает взамен.
- Договор мены заключается, когда два человека договариваются отдать друг другу своё имущество и получить чужое. Они не хотят переводить деньги туда-сюда, поэтому просто меняются.
- Обмен представляет собой две сделки купли-продажи каждого объекта, но в одном договоре. И правила к документу применяются те же, что и при купле-продаже.
- Если один человек ведёт себя вопреки соглашению, второй может отменить обмен и потребовать компенсацию.
- Договор можно составить в простой письменной форме. Но если не уверены в своих силах, лучше не экономить на услугах юриста или нотариуса, чтобы учесть разные нюансы.
- Убежать от налогов при обмене не получится. Действуют те же правила, что и при продаже имущества.
Что такое договор мены?
Мена регулируется главой 31 ГК РФ. Согласно гражданскому законодательству, по договору мены добровольно передаются имущественные права на вещь в обмен на получение имущественных прав на другую вещь.
В соответствии со ст. 567 ГК РФ, участники обмена признаются продавцом и покупателем, а к договорам такого типа применяется регламент сделок купли-продажи. По умолчанию предполагается, что предметами обмена будет равноценное имущество. Если это не так, то за предмет большей стоимостью осуществляется доплата.
По договору мены может быть передано следующее имущество:
- транспортные средства;
- постройки, здания, сооружения;
- квартиры, комнаты, жилые дома;
- земельный участок;
- другие виды движимого и недвижимого имущества.
Стороны договора мены фактически передают друг другу права собственности на объекты.
В некоторых случаях допускается заключение устного договора мены. Это возможно, если стоимость имущества менее 10 МРОТ.
Несмотря на то, что ст. 567 ГК РФ четко дает понять, что обмен и купля-продажа практически одинаковые сделки. Однако разница все же есть. Главное отличие в том, что при купле-продаже одна сторона всегда передает другой денежные средства, что при обмене происходит только, если вещи признаются не равноценными.
Что такое существенные условия договора мены?
Для того чтобы договор мены был заключен, нужно следовать правилам, прописанным в главе 31 Гражданского кодекса (ГК) РФ. По большей части критерии заключения договора схожи с заключением сделки купли-продажи. Об этом прямо говорится в ч. 2 ст. 567 ГК РФ.
Однако есть и отличия. Например, при обмене товарами стороны должны убедиться в том, что они равноценны. Оценке имущества может помочь документация, сопровождавшая его в момент покупки (чеки, товарные накладные) или просто сравнение со средней стоимостью по рынку. Если активы представляют особую ценность (например, недвижимость), то лучше пригласить профессионального оценщика.
Важно! Бывает, что стороны обмениваются неравноценными товарами. Тогда в договоре должно быть предусмотрено требование, что контрагент, передающий товар по меньшей стоимости, доплачивает разницу в цене. В противном случае договор мены будет оспорен.
Договор мены по своей сущности является консенсуальным. Это значит, что заключить его можно как в момент передачи товаров друг другу, так и лишь с намерением в будущем обменяться имуществом.
К форме соглашения о мене не предъявляется особых требований. Это обычный договор купли-продажи, но со своими специфическими моментами. Потому договор мены заключается в простой письменной форме, где предметом взаимоотношений являются два объекта недвижимости, но действия с ними производятся в рамках одного документа.
Количество экземпляров равно количеству сторон договора с дополнительной копией для регистрирующего органа (Росреестра). Законодательство не требует нотариального заверения договора мены, исключение составляют случаи:
- когда собственником недвижимого имущества является несовершеннолетний или ограниченно дееспособный гражданин;
- отчуждения долей в общей собственности на недвижимый объект (за исключением отчуждения долей земельного участка и одновременного отчуждения долей всеми участниками долевой собственности).
Виды и особенности договоров мены
Существует целый ряд действующих классификаций договоров мены: их отличие заключается лишь в принципе, в соответствии с которым происходит разделение. Так, выделяются виды договоров, объединенных типом обмениваемых товаров. Юридические и физические лица свободно могут вести обмен:
- транспортом;
- другими видами движимого имущества;
- частными строениями, жилыми и нежилыми;
- квартирами, комнатами, которые находятся в частной собственности;
- земельными участками.
Получается, что стороны ведут обмен не просто какой-то вещью, а правом собственности на нее. В отношения мены могут вступать;
- физические лица;
- юридические лица, т. е. различные организации;
- юридические и физические лица (такой договор называют смешанным).
Распространенной разновидностью договора мены является так называемый бартер. Это — договор мены товаров, применяемый чаще всего во внешней торговле. Особенностью таких договоров является то, что для его заключения сторонам необходима соответствующая лицензия, а обмениваемые товары обязательно должны быть равноценными. Проведение бартерных сделок регламентируется Указом Президента РФ от 18 августа 1996 г. № 1209 «О государственном регулировании внешнеторговых бартерных сделок», главой 10 ФЗ № 164-ФЗ от 8 декабря 2003 г. «Об основах государственного регулирования внешнеторговой деятельности».
ЮРИДИЧЕСКАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА МЕНЫ
1. Под договором мены понимается гражданско-правовой договор, в соответствии с которым каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой (см. п. 1 ст. 567 ГК РФ).
Участники договора мены обязуются передать друг другу в собственность определенные вещи (товары), при этом одна сторона, приобретая вещь в собственность вместо уплаты покупной цены (в деньгах), передает другой стороне иную вещь. Следовательно, каждая из сторон данного договора одновременно является продавцом в отношении передаваемого товара и покупателем в отношении получаемого (в качестве цены выступает соответствующий товар). В связи с этим стороны должны руководствоваться нормами гл. 30 ГК РФ о покупателе (когда получают товар) и в то же время нормами о продавце (когда продают товар). При этом права и обязанности сторон тождественны: правам одной стороны соответствуют обязанности другой.
При анализе норм купли-продажи, не противоречащих существу мены и законодательным положениям о ней, следует учитывать, что в основе разграничения купли-продажи и мены как типов договоров лежат различные, не исключающие друг друга системные признаки. Купля-продажа основана на признаке конкретного объекта (возмездная передача товара в собственность), а мена — на признаке сочетания (взаимодействия) двух встречных объектов. Поэтому правовая база договора купли-продажи в основном не противоречит, а дополняет регулирование договора мены.
Содержащееся в ст. 567 ГК РФ указание о возможности применения к мене правил о купле-продаже означает, что к мене применимы не только общие положения о купле-продаже, установленные в § 1 главы 30, но и остальные параграфы этой главы, регламентирующие различные виды купли-продажи, за исключением тех норм, которые противоречат правилам главы 31 и существу мены.
Как проводится мена, если товары неравноценны?
Если нужно переехать в другой город, менять жилье на одинаковое по стоимости не всегда получается. Или же такая мера вынужденна из-за нехватки денег в тяжелое для семьи время. Тогда договор мены заключается с условием доплаты. Важно при этом правильно рассчитать эквивалентную стоимость передаваемого товара, чтобы точно указать размер недостающей суммы. В таком случае сделка не становится договором купли-продажи.
ДЛЯ СПРАВКИ. В ГК РФ ст. 568 указано, что возместить разницу можно как до, так и после передачи товара. Может действовать и тот порядок оплаты, который изначально прописан в договоре.
К слову, по умолчанию обмениваемые товары считаются равноценными. Например, Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 24.09.2002 №69 «Обзор практики разрешения споров, связанных с договором мены» определяет различную стоимость передаваемых предметов «если это прямо следует из условий договора или вытекает из согласованного волеизъявления сторон».
Стороны договора мены
Законодательством не обозначены какие-либо специальные требования к субъектам договора мены. Но так как передача вещи одним лицом другому в обмен на иную вещь является формой распоряжения имуществом, то каждая из сторон должна быть собственником обмениваемых вещей. Или же обладать другим вещным правом, включающим право на распоряжение соответствующим имуществом.
Субъектами могут быть как физические лица, так и юридические: например, государственные или муниципальные предприятия. В таких случаях юридическое лицо передает также и свои права, а именно, право на управление и право на хозяйственное ведение. Надо отметить, что юридические лица могут заключать договор мены не только с другими юридическими лицами, но и с физическими лицами.
Стороны, предмет и исполнение обязательств по договору мены
Существеннее условие договора мены — условие об обмениваемых товарах, которое считается согласованным, если стороны определили наименование и количество товаров, подлежащих обмену [3, с. 34].
Если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая исполняет соответствующие обязанности [18, с. 38].
Сторонами в договоре мены могут быть граждане и юридические лица, продавец и покупатель. Каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен, то есть являются собственниками предметов мены или же действуют по уполномочию собственников [3, с. 34].
В договоре мены каждая сторона является одновременно управомоченной и обязанной. Обязанность состоит в передаче имущества в собственность другой стороне. Сторона, передавшая имущество, утрачивает на него право собственности сторона, получившая имущество, приобретает это право в соответствии со ст. 541 ГК, устанавливающей переход права собственности на обмениваемые товары. Право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами, если законодательством или договором мены не предусмотрено иное.
Цену договора мены составляет стоимость обмениваемых товаров. В соответствии со ст. 539 ГК товары, подлежащие обмену, предполагаются равными, а расходы на их передачу осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности, если из договора мены не вытекает иное. Когда же в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не установлен законодательством или договором [9, с. 100].
После заключения сделки обе стороны должны передать друг другу в собственность товары. При этом во время передачи товаров происходит отчуждение имущества, а после получения товаров каждая из сторон получает имущественные права на эти товары. По своим базовым характеристикам договор мены похож на сделку купли-продажи.
Самым главным отличием этих договоров является то, что при заключении контракта мены стороны сделки фактически обмениваются объектами, тогда как при заключении контракта купли-продажи одна из сторон получает товар, а другая сторона – деньги за этот объект. Фактически в случае заключения договора мены обе стороны являются и продавцами, и покупателями товаров. При заключении договора мены имеет смысл говорить о равноценности обмена – если окажется, что обмен неравноценен, то нужно компенсировать эту разницу с помощью каких-либо других товаров или услуг.
Круг лиц, который включает в себя всех возможных субъектов, способных выступать в использовании договора мены, не ограничен. Это положение закреплено главой 31 ГК РФ. Существует лишь один критерий, которому необходимо соответствовать, — настоящего намерения лица для совершения обмена имущества. Как следствие, подобное закрепляет, что в роли субъектов выступают физические и юридические лица.
Однако возникает следующий вопрос «Допустимо ли считать государство субъектом договора мены?». Например, статья 124 ГК РФ конкретно оговаривает тот момент, что государство (РФ) и все подвластные ей стороны, принимающие участие в этих гражданских правоотношениях, имеют полное юридическое равенство с физическими и юридическими лицами. Это условие позволяет обеспечить полное юридическое равенство и отдельно отметить отсутствие каких-либо специальных полномочий у государства и его субъектов в области гражданско-правовых отношений.
В качестве исключений можно отметить лишь те случаи, в которых ограничения вытекают из соответствующего нормативно-правового акта — ст. 124 ГК РФ.
Что такое договор обмена квартиры на дом с участком?
При такой сделке сторона, имеющая в собственности квартиру, меняет ее на дом с земельным наделом, на котором он расположен.
Если участники соглашаются, что мена неравноценна, одна из них делает другой доплату деньгами.
При данной сделке первый участник утрачивает собственность на квартиру (является ее продавцом), взамен приобретает собственность на дом и участок (является их покупателем).
Вторая утрачивает собственность на участок земли с домом на нём (является их продавцом), приобретает собственность на квартиру (является их покупателем) (читайте об обмене дома на квартиру).
К форме соглашения о мене не предъявляется особых требований. Это обычный договор купли-продажи, но со своими специфическими моментами. Потому договор мены заключается в простой письменной форме, где предметом взаимоотношений являются два объекта недвижимости, но действия с ними производятся в рамках одного документа.
Количество экземпляров равно количеству сторон договора с дополнительной копией для регистрирующего органа (Росреестра). Законодательство не требует нотариального заверения договора мены, исключение составляют случаи:
- когда собственником недвижимого имущества является несовершеннолетний или ограниченно дееспособный гражданин;
- отчуждения долей в общей собственности на недвижимый объект (за исключением отчуждения долей земельного участка и одновременного отчуждения долей всеми участниками долевой собственности).
Регистрация сделки мены жилой недвижимости
Для того чтобы сделка по договору мены привела к юридическим последствиям необходимо прохождение процедуры государственной регистрации. Для этого нужно обратиться в любое отделение Росеестра и предоставить определённый пакет документов. Он должен включать в себя:
- заявления о регистрации перехода права собственности на имущество на основание договора мены;
- договор мены;
- выписки из Госреестра, подтверждающие право собственности каждого участника договора на ту недвижимости, которой он обладает на момент подачи заявления;
- кадастровые паспорта на обе квартиры;
- нотариально заверенные заявления о согласии других заинтересованных лиц, обладающих правом пользования, если такие есть, на проведение обмены квартиры;
- согласие органов опеки и попечительства, если среди заинтересованных лиц есть дети или лица, лишенные дееспособности по решению суда.