Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Виды ограничений и обременений земельных участков». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обозначенный запрет для УФРС (если он инициирован собственником) — это невозможность рассмотрения заявления (плюс комплекта приложений к нему) на совершение тех или иных регистрационных действий при их подаче несобственником. Не поможет даже нотариальная доверенность (с соответствующими полномочиями) у несобственника имущества. Регистрация запрета на совершение действий по регистрации в отношении собственника означает, что последний не сможет распоряжаться недвижимостью (продажа, дарение и т. д.). Владение и пользование ею сохраняются. Запрещение не сработает, если основанием для регистрационных действий является решение суда.
Возможные ограничения прав при обременении земли
Зарегистрированное обременение накладывает ряд запретов на правомочия собственника.
- Сервитут запрещает собственнику ограничивать доступ на землю держателю сервитута.
- Ипотека запрещает продажу предмета залога без уведомления банка. Передача земли другому собственнику возможна только с согласия залогодержателя. При этом необходимо произвести полные расчеты с банком или заключить договор перемены лиц в обязательстве.
- При аренде собственник не может пользоваться своим участком, если это не оговорено договором.
- Арест запрещает собственнику совершать с недвижимостью любые сделки.
Что такое запрет на регистрационные действия с недвижимостью
Если Вы опасаетесь за принадлежащие Вам на праве собственности объекты недвижимости, вы можете обратиться в офис Кадастровой палаты или МФЦ с заявлением о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права на принадлежащие Вам объекты недвижимости без Вашего личного участия или участия Вашего законного представителя. В этом случае в ЕГРН вносится запись о таком заявлении.
Заявление также может быть подано посредством почтового отправления. В случае представления заявления посредством почтового отправления подлинность подписи заявителя на заявлении должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке, а также в нотариальном порядке удостоверена доверенность, подтверждающая полномочия представителя заявителя.
Для Вашего удобства заявление может быть представлено в форме электронного документа.
Наличие в ЕГРН записи о невозможности государственной регистрации является основанием для возврата без рассмотрения заявления, представленного иным лицом (не являющимся собственником объекта недвижимости или его законным представителем) на государственную регистрацию перехода, ограничения (обременения), прекращения права на соответствующий объект недвижимости.
Запись в ЕГРН о невозможности государственной регистрации без личного участия собственника объекта недвижимости (его законного представителя) не препятствует осуществлению государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости, если основанием для государственной регистрации права является вступившее в законную силу решение суда, а также требование судебного пристава-исполнителя в случаях, предусмотренных Федеральным законом «Об исполнительном производстве», а также иных случаях, установленных федеральными законами.
Правила регистрации обременения земельных участков – документы об обременении
Регистрация любого ограничения на землю не останется незамеченной. Например, вы взяли ипотеку и в течение нескольких месяцев не могли выплачивать взносы, автоматически банк наложил арест на ваше имущество — а вы об этом не знали.
Как узнать, есть ли на земельном участке какие-либо обременения?
Ответ прост: следует обратиться в Росреестр и попросить сделать выписку из ЕГРП на определенное имущество – участок земли. Такую выписку может взять любой желающий, даже гражданин, решивший купить этот земельный участок. В ней будут указаны все важные виды обременений.
Также покупатель может попросить у собственника земли бумаги, которые обоснуют возникновение ограничений — например, таких, как аренда или концессия.
Какие бывают обременения на земельный участок
Если на участок наложено обременение, то землевладелец не может полноценно распоряжаться своей собственностью. Например, вам может быть запрещено:
- Возводить на участке коммерческие или промышленные объекты (обременение на целевое использование);
- Продать или подарить землю (арест, ипотека, доверительное управление и тд);
- Единолично пользоваться землей (когда земельный участок оформлен по долям);
- Обременения могут обязать вас предоставить часть участка для проезда на смежные участки, для прокладки газопровода или других коммуникаций.
К типичным ситуациям наложения обременений на землю можно отнести:
- Земельный участок выходит к берегу водоёма. Особенности рельефа таковы, что владельцы соседнего участка не могут осуществить свое законное право пользования водоемом в обход данного земельного участка, что является основанием для обременения земельного участка, выходящего к водоёму, обязанностью предоставления доступа к нему;
- Рядом с земельным участком находятся объекты особой государственной важности, доступ на которые затруднен его расположением. Государство имеет особые земельные права и может обязать владельца участка обеспечить доступ на объекты сервитутом;
- Еще больше сложностей возникает при выходе из долевой собственности. Чаще всего предметом обременений в таких случаях являются коммуникации (линии электропередач, газопровод, канализация, водопровод и т.п.) — они становятся поводом для установления земельного сервитута, так как находиться в разных частях делимого земельного участка.
- Потенциальных владельцев земельных участков, особенно предназначенных для жилищного строительства, слово сервитут пугает. Однако, на самом деле, сервитут на участок защищает права не только соседа, но и нового владельца участка с обременением. Кроме того, любое обременение можно оспорить, доказав, что оно потеряло свою актуальность.
- Обременение может быть следствием удобного расположения участка. Это означает, что в непосредственной близости от него находятся водоемы, коммуникации, дороги и, наконец, важные государственные объекты, которые будут тщательно охраняться, обеспечивая опосредованную защиту и вашему участку.
- Имейте в виду, что покупая земельный участок без сервитута, вы можете попасть в ситуацию необходимости его установления, потому что прежний хозяин или игнорировал права соседей, или договаривался с ними в устной форме.
Новое в госрегистрации и учете построенных объектов, регистрация ДДУ
|
ВОПРОС |
НОВОЕ С 2021 ГОДА |
| Регистрация объекта незавершенного строительства | Истечение срока договор аренды или безвозмездного пользования земельного участка для строительства теперь не преграда зарегистрировать «незавершёнку», если разрешение на строительство продолжает действовать |
| Кадастровый учет изменений параметров многоквартирного дома | Если параметры дома поменялись из-за реконструкции или при перепланировке помещений, заявление могут подать:
|
Продажа земельного участка с обременением
Не возбраняется продажа земли с обременением, кроме ареста и запрета на регистрационные действия (ст. 37 ЗК РФ). В случае ипотеки разрешение на сделку выдает залогодержатель (кредитор). Покупатель должен быть поставлен в известность о правах третьих лиц на ЗУ. Информацию об обременении нужно внести в текст купчей.
П. 3 ст. 37 ЗК РФ устанавливает: если продавец солгал, или недостаточно проинформировал покупателя насчет обременений или ограничений участка, последний вправе требовать скидки или расторжения сделки и компенсации причиненного ему вреда.
Не всегда суд идет навстречу истцам и расторгает сделку, особенно если речь идет не об обременении, а об ограничении по ст. 27 ЗК РФ. В одном из недавних дел истица требовала отменить куплю-продажу, так как ответчик не проинформировал ее о нахождении участка в пределах охранной зоны инженерных сетей (соответственно, на этой части ЗУ нельзя ничего возводить, даже забор). В выписке из ЕГРН, которую она сама запрашивала в Росреестре, ограничение не было зарегистрировано.
Можно ли оформить договор купли-продажи в таком случае?
Оформление сделки по продаже обремененного участка невозможно, если к нему применено ограничение в виде ареста. Продажа земельного объекта, приобретенного в ипотеку, возможна только при получении согласия на сделку от банка, выдавшего кредит. Так как вместе с правом собственности к новому владельцу переходят обязательства по кредиту, банк должен согласовать с покупателем условия погашения оставшейся задолженности.
При продаже земли, арендованной третьими лицами, арендаторы вправе требовать от нового собственника исполнения обязательств по договору, заключенному с прежним владельцем. Если собственника не устраивает такое положение дел, он может предложить арендатору расторгнуть договор.
При других видах ограничений новый владелец может пользоваться землей с учетом условий, предусмотренных обременениями. По истечении срока действия обременений собственник не будет ограничен в своих правах.
Регистрация ограничений
Регистрация обременения на землю в Росреестре является обязательным условием его действия. Требования о регистрации устанавливаются законом в отношении договоров или решений, на основании которых возникают такие ограничения.
По результатам регистрации сведения о наложенных обременениях вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Это – единственный источник, где посмотреть обременения на земельный участок может любой желающий.
Порядок регистрации предусмотрен положениями ФЗ № 218 от 13.07.15 «О госрегистрации недвижимости» . Процедура зависит от вида ограничений. Например, если это ипотека или аренда, договор и обременение по нему регистрирует одна из сторон. Если арест – сведения о нем в порядке межведомственного взаимодействия передаются в Росреестр чиновниками, наложившими его.
Продажа участка с обременением
Ответ на вопрос, можно ли продать участок с обременением, зависит от его разновидности. По сути, единственное ограничение, которое категорически запрещает сделку купли-продажи, – арест. До его снятия осуществить отчуждение недвижимости невозможно.
Остальные обременения так или иначе допускают куплю-продажу, но с некоторыми особенностями:
- отчуждение участка под ипотекой, залогом или запрещением на отчуждение возможно лишь с согласия залогодержателя/кредитора;
- продажа земли с обременением в виде аренды или сервитута не прекращает их. Право использовать землю сохраняется за третьими лицами в том же объеме и после перехода права собственности к покупателю;
- земли, отнесенные к специальным зонам, могут продаваться без получения разрешения.
Сама процедура купли-продажи каких-либо значимых особенностей не предусматривает. Все происходит по стандартной схеме: заключение договора → подписание передаточного акта → регистрация перехода прав.
Единственное важное условие – уведомление покупателя о наличии ограничений и указание их в документах.
Типовой договор купли-продажи земельного участка с обременением можно посмотреть ниже.
Необходимые документы
Первым шагом для снятия с кадастрового учета объектов недвижимости станет сбор документов. В Росреестре пояснили, что необходимы:
- заявление о снятии с учета объекта недвижимости. Как правило, его составляет сотрудник МФЦ при приеме документов. Если на такой объект зарегистрировано право собственности, то заявление подается одновременно и на снятие с кадастрового учета, и на регистрацию прекращения права собственности, а если у объекта несколько собственников, то заявление подается всеми правообладателями. Также с заявлением может обратиться представитель правообладателя на основании нотариально удостоверенной доверенности;
- правоустанавливающий документ на объект недвижимости, который вы снимаете с кадастрового учета. Он необходим, если права на объект не были зарегистрированы в ЕГРН;
- акт обследования, подтверждающий прекращение существования объекта недвижимости. Документ составляется кадастровым инженером по итогам осмотра места нахождения объекта недвижимости. Он подтверждает, что уничтожена часть здания, в котором было расположено помещение, или же все здание целиком;
- судебное решение, если объект снимается с учета по решению суда;
- документ, удостоверяющий личность заявителя или представителя заявителя.
Как снять обременение земельного участка (ограничения) в 2022 году
Присутствие обременения в отношении земли усложняет возможность пользования имуществом. Порой распоряжение объектом в принципе неосуществимо. Как в 2022 году с участка земли снимается ограничение?
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь к консультанту:
(Санкт-Петербург)
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.
Это быстро и БЕСПЛАТНО!
Гражданским и земельным законодательством в обусловленных ситуациях предусматриваются для владельцев земельных участков некоторые ограничения в существующем праве.
Часть их обусловлена наложением различных обременений, причины и следствия которых отличны.
Но в большинстве случаев ограничение в отношении недвижимости выражается в запрете на распоряжение объектом. Как в 2022 году снимается обременение с земельного участка?
Как возникают обременения на землю
Наложение обременения на земельный участок возможно лишь в случаях, определенных законом. Анализ законодательства позволяет выделить три возможных основания:
- Договор. По нему собственник добровольно ограничивает свои вещные права либо передает их другой стороне, например, по договору аренды.
- Акт уполномоченного органа. В установленных законом случаях государственные и другие органы могут ограничивать вещные права собственников: решение суда, сельсовета, постановление судебного пристава.
- Закон или подзаконный акт. Государственные нормативные акты и решения органов местного самоуправления устанавливают некоторые ограничения права в использовании земли: запрет на строительство на территориях сельхозназначения и прочее.
Подобные основания прочно связаны с характером ограничений – для каждого вида обременения предусмотрена конкретная причина. Например, нельзя наложить арест, заключив договор, или обременить землю арендой по решению суда.
Порядок действий для снятия обременения
Обременение в праве распоряжения землей подлежит регистрации в Росреестре, а значит и снятие обременения завершается обратной процедурой с отметкой регистрирующего органа о снятии ограничивающих факторов. В процессе оформления снятия обременения исходят из определенных положений законодательства.
Обременение – не всегда следствие проблем с законом. Долги за коммуналку, невыплаченные штрафы или налоги – это только одна из причин ограничения прав владельца на земельный надел. В некоторых случаях владелец сам идёт на меры по ограничению, чтобы обезопасить себя. Например, сервитут: если он появился по обоюдному согласию сторон, лучше зарегистрировать соглашение. Регистрация долгосрочного арендного договора – обязанность, об этом владелец земли должен знать, сдавая надел во временное пользование. Залог в связи с кредитом или ипотекой – это давно сложившаяся практика финансовых организаций и банков.
Любое обременение можно снять, если задаться целью. Сложнее всего избавиться от сервитута, остальные ограничения требуют только денежных и временных вложений.
Продажа участка с обременением
Ответ на вопрос, можно ли продать участок с обременением, зависит от его разновидности. По сути, единственное ограничение, которое категорически запрещает сделку купли-продажи, – арест. До его снятия осуществить отчуждение недвижимости невозможно.
Остальные обременения так или иначе допускают куплю-продажу, но с некоторыми особенностями:
- отчуждение участка под ипотекой, залогом или запрещением на отчуждение возможно лишь с согласия залогодержателя/кредитора;
- продажа земли с обременением в виде аренды или сервитута не прекращает их. Право использовать землю сохраняется за третьими лицами в том же объеме и после перехода права собственности к покупателю;
- земли, отнесенные к специальным зонам, могут продаваться без получения разрешения.
Сама процедура купли-продажи каких-либо значимых особенностей не предусматривает. Все происходит по стандартной схеме: заключение договора → подписание передаточного акта → регистрация перехода прав.
Единственное важное условие – уведомление покупателя о наличии ограничений и указание их в документах.
Типовой договор купли-продажи земельного участка с обременением можно посмотреть ниже.