Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Смена управляющей компании: основания, способы, передача прав». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сменить управляющую компанию раньше срока договора только из-за недовольства ее работой не получится, так как для этого должны быть законные основания или решение общего собрания собственников. Чаще всего какого-либо одного основания недостаточно, необходима совокупность и длительность нарушения, уточнил гендиректор компании «Достигация».
Доказательства некачественной работы УК
Жильцам, которых не устраивает работа управляющей компании, необходимо собрать доказательства, которые станут аргументами плохого качества предоставляемых услуг. По словам Баранова это могут быть:
- частные или коллективные претензии собственников;
- документально зафиксированные (при участии инициативной группы и представителей УК) данные о плохом состоянии коммуникаций дома или подъезда;
- выписка из аварийно-диспетчерской службы о количестве зарегистрированных заявок;
- фотографии и видеосъемка;
- результаты анализов независимых экспертиз;
- копии результатов проверок сотрудниками жилищной инспекции по жалобам граждан.
Новая управляющая компания: начало срока управления МКД
Копию акта приема-передачи новая УК направляет в региональную жилищную инспекцию.
После этого ГЖИ проводит проверку легитимности голосования, правильного оформления протокола общего собрания жильцов, наличие уведомлений.
Если нарушений не будет обнаружено, то МКД вносится в лицензию компании. С этого момента отчитывается начало срока управления.
Если будут найдены нарушения, то внесение дома в лицензию приостанавливается на 1 месяц для дополнительных проверок.
Во всех регионах России функционируют общественные организации, которые занимаются контролем в сфере ЖКХ. Они же оказывают консультативную помощь и при смене компании, помогут правильно оформить необходимые документы, защищают ваши интересы в суде.
Поэтому не старайтесь сделать все в одиночку и обращайтесь в случае затруднений за помощью к опытным юристам.
Сроки и порядок действий при смене управляющей компании
Смена управляющей компании происходит посредством проведения общего собрания и занимает от одного до шести месяцев:
1- получение актуального реестра собственников МКД — до 2-х недель.
2- подготовка документов, необходимых для проведения собрания и смены УК или способа управления домом (ТСН) — до 2-х недель.
3- уведомление собственников — от 11 дней.
Согласно ЖК РФ, после размещения или рассылки уведомлений о смене управляющей компании или способе управления домом очная часть собрания должна назначаться не ранее чем за 10 дней после уведомления.
1- проведение очной части собрания — 1 день.
2- проведение заочной части собрания — до 3-х месяцев.
Мы рекомендуем закладывать на заочную часть собрания не менее двух календарных месяцев для набора кворума (от 50 процентов от общего количества голосов) по каждому интересующему вопросу.
3- подсчет голосов и формирование протокола общего собрания по вопросам управления общим имуществом, вариантами и формами управления и подсчитанными голосами собственников в процентном соотношении по каждому из вопросов — до 3-х дней.
4- сдача прошитых именных решений по каждому собственнику с протоколом в МЖИ (Государственная жилищная инспекция города Москвы) — 1 день.
5- внесение изменений в реестр лицензий города Москвы — до 4-х месяцев.
Шаг 4: подать заявление в ГЖН на внесение изменений в реестр лицензий
Одновременно с направлением уведомления о смене УК (либо способа управления) необходимо направить соответствующее заявление в органы государственного жилищного надзора, обычно это территориальный орган Государственной жилищной инспекции.
Заявление содержит те же самые сведения, что и в уведомлении, указанном выше.
Орган ГЖИ рассматривает заявление в течение 10 дней и после принятия положительного решения вносит соответствующие изменения в реестр лицензий на управление многоквартирным домом, то есть из лицензии старой УК исключается этот дом, в лицензию новой УК он добавляется.
Очень важно, что до момента внесения соответствующих сведений в лицензии новая УК не имеет права собирать платежи с этого дома, а также осуществлять деятельность по управлению этим МКД.
Шаг четвёртый: новый договор
Согласно части 1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, более 50 процентов собственников помещений в многоквартирном жилом доме должны расписаться в договоре управления с новой управляющей организацией. Если это не сделано, то договор управления не считается заключённым, даже несмотря на решение общего собрания.
Юристы рекомендуют подписывать договор управления одновременно с проведением собрания в доме, так как собрать отдельно всех собственников зачастую бывает очень проблематично.
После того как собрание проведено, составлен протокол и подписан договор управления, новая организация должна обратиться с заявлением в орган государственного жилищного надзора, чтобы внести изменения в лицензию. Если все документы в порядке, то этот процесс займёт не более десяти рабочих дней с момента поступления заявления (п. 4 Порядка, утверждённого приказом Министерства строительства и ЖКХ РФ от 25.12.2015 г. № 938/пр).
Незаконная смена управляющей компании, как это бывает
Незаконной признается смена, при которой собственники не участвуют в выборе надлежащего способа управления.
Как правило, это имеет место, когда УК попросту меняются домами, перезаключая договора без надлежащего к тому оформления. Иногда происходит подкуп председателя многоквартирного дома и заключение договора с той или иной организацией. Все эти действия являются незаконными. За них может наступить ответственность в рамках как уголовного, так и административного законодательства.
Таким образом, для замены способа управления или его переизбрания требуется изучить нормы жилищного законодательства. Очень часто судебная практика показывает, что прежние управляющие коммунальными услугами компании не раз пытались сорвать такие выборы, желая оставить дом себе в управлении. В этом случае можно написать заявление и пожаловаться в жилой надзорный орган. В году можно изменять способ управления и второй и третий раз.
Пошаговый алгоритм действий
Процедура расторжения договора управления регламентируется на уровне закона. Соблюдение процессуальных требований позволит избежать дальнейших претензий от управляющей фирмы и надзорных органов.
Судебная практика имеет много примеров отказа судебными инстанциями в расторжении договора по причине несоблюдения формальных процедур расторжения договора.
Основными этапами являются следующие действия:
- инициирование собрания,
- определение повестки дня,
- обеспечение уведомления заинтересованных лиц о предстоящем мероприятии,
- определение формы (очная, очно-заочная либо заочная форма),
- подведение итогов голосования, оформление протокола,
- уведомление организации о расторжении договора,
- получение от бывшей УК всей необходимой технической документации.
Варианты смены управляющей компании
Для того чтобы сменить УК на альтернативную компанию, можно воспользоваться одним из нескольких вариантов, по усмотрению жильцов дома:
1. Не продление договора услуг с УК после завершения его действия.
2. В случае серьёзных нарушений в деятельности УК, при расторжении договора услуг до окончания срока его действия.
3. При неудовлетворительном обслуживании жильцов, без серьёзных нарушений, на основании решения общего собрания жильцов МКД.
4. При изменении способа управления МКД.
5. Расторжением договора по согласию сторон.
Каждый из перечисленных способов равно правоспособен и выбирается по усмотрению лиц, пользующихся услугами УК. Исключение составляют случаи, предусмотренные законодательством. К ним относится отзыв или прекращение срока действия лицензии, а также – банкротство УК.
Шаг 1. Выбираем альтернативную управляющую компанию.
Посмотрите всевозможные рейтинги управляющих компаний. Найдите “своего Управляющего” и оцените масштаб и эффективность его деятельности. На сайте «Реформа ЖКХ» в список «Российская Федерация» включены данные о 37 019 Управляющих организациях (включая 18 828 ТСЖ). Съездите, посмотрите дворы. Пообщайтесь с жителями домов, которые обслуживают УК-кандидаты.
Не лишним было бы посмотреть список нарушений найденных в домах УК-кандидата Службой строительного надзора и жилищного контроля.
Обязательно обсудите вопрос смены УК с соседями. Съездите к руководству выбранной вами управляющей компании и обсудите все интересующие вас вопросы. Причем ехать надо как можно более крупной группой скептически настроенных граждан.
Шаг 5. Заключаем договор управления с новой управляющей организацией
Согласно части 1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, более 50% собственников помещений в многоквартирном жилом доме должны расписаться в договоре управления с новой управляющей организацией. Если собственники не произведут этого действия, то договор управления не считается заключенным, не смотря на решение общего собрания собственников.
Рекомендуем подписывать договор управления одновременно с проведением собрания в доме, так как собрать отдельно всех собственников зачастую проблематично.
После того как собрание будет проведено, составлен протокол собрания и подписан договор управления, новая управляющая организация должна будет обратиться с заявлением в орган государственного жилищного надзора, чтобы внести изменения в лицензию этой управляющей организации.
Если все документы будут в порядке, то изменения в лицензию вносятся в течение 10 рабочих дней с момента поступления заявления (п.4 Порядка, утвержденного приказом Министерства строительства и ЖКХ РФ от 25.12.2015 г. № 938/пр).
Купили квартиру с долгами по ЖКХ
Исключение из этого правила предусмотрено законом для квартир, которые раньше принадлежали Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям: они должны будут сами закрывать свои долги по взносам на капремонт до момента перехода права собственности новому хозяину.
Увы, не всегда управляющие компании и председатели ТСЖ хорошо знают закон. Очень частое заблуждение коммунальщиков — то, что долг висит не на хозяине, а на самой квартире. На самом деле это не так. Если предыдущий хозяин съехал, не заплатив за коммунальные услуги, его долг никуда не девается и не переходит на нового владельца квартиры. При неоплате долга УК всегда может взыскать долг по оплате ЖКХ со старого собственника в судебном порядке — что, кстати, является прямой обязанностью УК, за которую ей платят деньги жильцы. Новый добросовестный владелец квартиры никоим образом не должен страдать за «грехи» предыдущего владельца.
Как происходит оплата счетов после смены управляющей компании
После переоформления нужно дождаться, когда органы Государственного жилищного надзора включат дом в лицензию вновь избранной УК. Эти сведения структура выкладывается в открытый доступ на официальном сайте. Только потом жильцы начнут платить в новую организацию.
Если в ходе управления прежней компании собственники недобросовестно оплачивали счета, и образовалась задолженность, то при смене УК долг никуда не пропадает. Ресурсоснабжающие организации не правомерны требовать расчета непосредственно с должников, потому отвечать будут управленцы.
Но задолженности не относятся к новой обслуживающей компании. В подобной обстановке РСО вправе поставить условия, что не будет составлять договор обслуживания с новой компанией при отказе погашения долга. В результате жильцам отключат водоснабжение, электричество, тепло и прочие коммунальные ресурсы.
Сменить УК сложно. При появлении трудностей и неисполнении обязательств надо собирать доказательства, решить вопрос смены управления на общедомовом совете собственников. Если большинство согласится с доводами против действующей организации, то соглашения будут автоматически расторгнуты.
Оповещение управляющих организаций о решении собственников
Когда протокол собрания будет готов, его необходимо отдать и старой УК, и новой. Это следует сделать для того, чтобы действующая УК узнала о том, что жильцы прекращают сотрудничество с ней, а новая — что вы желаете начать сотрудничество с ней.
Следует учесть, что в течение месяца с момента, когда вы решили сменить УК, прежний исполнитель должен передать все бумаги, касающиеся технического состояния дома, новому. Этот момент лучше проконтролировать самостоятельно. Если старая компания откажется передать бумаги выбранному собственниками кандидату, то тот может подать заявление в Арбитражный суд с просьбой посодействовать в передаче документов на здание. Может помочь и обращение в прокуратуру.
Если старая УК обещает исправиться, можно поверить и продолжить сотрудничество с ней. Но как показывает практика, ранее не выполнявшая свои обязанности надлежащим образом организация не будет соблюдать все пункты договора и в будущем.
Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме?
Жилищным законодательством РФ предусмотрено 3 формы управления многоквартирными домами: управление УК, ТСЖ и ЖСК. Разница в том, что ТСЖ и ЖСК – это объединение собственников жилья, а УК – сторонняя организация, которой собственники делегировали управление.
Вне зависимости от формы управления, иногда у жильцов возникает необходимость внести изменения в управление домом. Сменить ТСЖ или ЖСК на какую-либо управляющую компанию, в общем-то, не составляет особого труда.
Процедура мало чем отличается от вышеописанной:
- Необходимо провести общее собрание;
- Инициативная группа должна собрать подписи жильцов (смена возможна при наличии голосов «за» смену формы управления – больше 50%);
- Запротоколировать ход собрания согласно действующим нормам;
- Известить ТСЖ или ЖСК (при необходимости);
- ТСЖ и ЖСК – это юридические лица, поэтому они могут осуществлять свою деятельность до тех пор, пока не ликвидированы;
- Подписать договор на оказание услуг с новой УК.
В последнее время широко распространена практика управления домами аффилированными (дочерними, присоединенными) УК от застройщика. Обусловлено это тем, что зачастую строительной компании проще поддерживать коммуникации и общее техническое состояние постройки, чем сторонней организации: застройщик в курсе каждых конкретных особенностей того или иного объекта. Кроме того, это и дополнительный доход, и дальнейшая возможность исправить недоделки или ошибки при строительстве. Еще одной причиной осуществления управления через УК от застройщика является ограничение на самостоятельный выбор УК или создание ТСЖ, пока не продано более 50% квартир в доме.
Компания YIT осуществляет дальнейшее полное управление своими объектами через УК «ЮИТ Сервис». Таковы, например, ЖК «Новоорловский» в Приморском районе и ЖК Fjord в Василеостровском районе.
Как прекратить сотрудничество с прежней УК?
Решение о прекращении дальнейшего сотрудничества с нерадивой компанией принимается только на общем собрании жильцов. В голосовании на нем могут участвовать только собственники помещений, находящихся в доме или лица, имеющие от них доверенности.
ВНИМАНИЕ. За тех людей, которые живут в служебных квартирах или по договорам социального найма, голосуют их собственники.
Причиной одностороннего прекращения договора может стать только неисполнение управляющей организацией его положений:
- работы по обслуживанию дома не выполнялись или выполнялись некачественно;
- жильцы не получали интересующую их информацию;
- срок договора истек.
Если такая причина с указанием конкретных нарушений в решении собрания не будет указана, то суд может признать такой протокол недействительным, и управляющая организация сможет вернуться в дом.