Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как проверить квартиру перед покупкой». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если осмотр квартиры проходит без присутствия владельца, следует обязательно запросить нотариальную доверенность. «В ней должны быть указаны адрес жилья и паспортные данные как собственника, так и человека, который непосредственно встречается с потенциальным покупателем. Нотариальная доверенность необходима, если взрослые дети сдают квартиру своих пожилых родителей, которые не могут сами присутствовать при показе квартиры», — подчеркнул эксперт «Авито-Недвижимости».
Совет № 5: Изучите разрешение супруга
Если квартира была приобретена в браке и считается совместно нажитым имуществом, ее нельзя продать без нотариально заверенного разрешения супруга. Если владелец недвижимости в разводе, попросите посмотреть решение суда о разделе совместного имущества, уточнил Закирьянов. По его словам, если согласия супруга не будет, сделку могут отменить из-за нарушения интересов третьего лица. Данный документ не потребуется, если квартира получена продавцом по дарственной или по наследству.
Стоит иметь в виду, что если квартира покупалась с использованием материнского капитала, а детям не были выделены доли, то это нарушение закона, объясняет аналитик «Авито-Недвижимости». При отсутствии информации о маткапитале в договоре можно попросить продавца взять справку о размере оставшейся суммы из Пенсионного фонда, подчеркнул он.
Продавец может взять ее в МФЦ. Убедитесь, что ей не больше месяца.
На что обратить внимание
- Количество собственников.
- Данные собственников — они должны совпадать с теми, что указаны в паспорте. Если в выписке указана другая фамилия — например, женщина вышла замуж, учитывайте, что сначала собственнику необходимо будет обновить данные в Росреестре, что занимает время.
- Наличие обременений — например, ипотеки. Если обременение есть, Росреестр не зарегистрирует сделку.
- Есть ли в числе собственников несовершеннолетние — в этом случае может потребоваться разрешение органов опеки на сделку.
Справка из психо-неврологического диспансера
Если сделку проводит человек, стоящий на учёте в психо-неврологическом диспансере или наркологии, сделку могут признать недействительной.
Юристы предупреждают, что у некоторых людей создан целый бизнес, связанный с перепродажей одной и той же квартиры.
Владелец, стоящий на учёте, продаёт квартиру (обычно покупатели справку не требуют). Затем идёт в суд и оспаривает сделку, ссылаясь на собственную невменяемость. Квартиру ему возвращают, покупателя выселяют. Так можно повторить несколько раз. Две сделки по московской квартире — уже 18 млн прибыли.
Понятно, что придётся вернуть покупателю деньги. Но что взять с человека, укоторого из имущества единственное жильё и небольшой доход? Почти ничего. Крошечная часть дохода, списанная приставами, не компенсирует потери и не поможет купить новое жильё.
Как оценить район перед покупкой
Покупка вторичного жилья — на что обратить внимание? Часто именно с таким запросом приходят потенциальные собственники. Но важно помнить, что оценивать нужно не только одну квартиру. Особенности вторичного рынка недвижимости, что дома находятся в давно застроенных районах, а значит, проблема с инфраструктурой стоит не так остро, как в случае с новостройками. Но все же стоит обратить внимание на некоторые вещи.
-
Если дом находится близко от метро или остановки наземного транспорта, это огромный плюс для перемещений по городу. Но могут быть неприятные сюрпризы — непрошеные гости, приходящие в ближайшие подъезды с не самыми чистыми (в самом прямом смысле этого слова) намерениями. Если вы отдаете предпочтение логистике, обратите внимание на то, закрыт ли внутренний двор дома – закон разрешает устанавливать шлагбаумы (ССЫЛКА) и даже ограждения.
-
Кстати, о транспорте. Если он проходит близко к дому, стоит оценить, не мешает ли шум или свет от него жильцам. Звонки трамваев, вибрирование метро, фары автобусов могут мешать, особенно ночью.
-
Обратите внимание на доступность магазинов. Специфика крупных городов зачастую в том, что чем ближе к центру район, тем меньше доступных супермаркетов можно найти рядом. Очень дорогие или далеко расположенные магазины – не лучший вариант для длительного проживания.
-
Если для вас это важно, узнайте, есть ли рядом парки, прогулочные зоны, велодорожки. Это актуально для тех, кто занимается спортом, любит длинные прогулки или воспитывает собаку. В любом случае, стоит узнать заранее, как оценивается экологическая обстановка в районе. В интернете можно найти карты с оценкой чистоты воздуха и воды по разным областям городов.
-
Оценить благополучность района и микрорайона на глаз бывает сложно (если вы не ищете квартиру в месте, которое заранее позиционируется как элитное), но бросающиеся в глаза разруха, запустение и беспорядок должны насторожить.
Как проверить наличие задолженностей по квартире
Перед покупкой покупатель может попросить продавца взять справку из ЖЭК об отсутствии задолженностей по газу, электричеству, водоснабжению и т. д. Такая справка должна быть свежей, потому что речь идет о том, чтобы продавец оплатил все коммунальные услуги вплоть до последнего месяца. В противном случае, оплатить долги придется новому собственнику.
Если покупается квартира в элитном доме, то нужно проверить долги за домофон, охрану, консьержа и прочие дополнительные, но обязательные для жильцов платежи. Случается, что продавец неплатежеспособен и не в силах оплатить долги по квартире. В такой ситуации покупатель может оплатить сам, но в счет снижения стоимости за недвижимость. Информация об отсутствии задолженностей должна быть отображена в договоре купли-продажи.
Выяснить, как и когда продавец стал собственником
Допустим, по выписке из ЕГРН ясно, что продавец собственник. Дальше нужно выяснить, на основании какого документа он получил эту квартиру, например договора купли-продажи, договора дарения, судебного решения, свидетельства о праве на наследство или акта приватизации.
От того, как продавец стал собственником, зависит и круг людей, которые потенциально могут оспорить сделку. Например, если квартиру получили в наследство, то через некоторое время кто-то из наследников может объявиться и потребовать свою долю. А если жилье досталось по договору дарения и при этом даритель был пожилым недееспособным человеком, то дети дарителя имеют все шансы оспорить эту сделку.
Учесть все нюансы без юриста сложно, поэтому лучше, если квартира перешла в собственность не в последний год, а, например, пять лет назад — так можно хоть как-то перестраховаться от неожиданностей. Дело в том, что для судебных споров есть срок исковой давности, например по наследственным делам это три года. Когда срок закончится, на квартиру почти никто не сможет претендовать. К тому же этого времени достаточно, чтобы объявились другие претенденты на квартиру, хотя гарантий нет.
Также важно, чтобы у квартиры было как можно меньше собственников: если квартира постоянно переходит из рук в рук — это признак возможного мошенничества. Увидеть цепочку можно в выписке из ЕГРН. Общее правило такое: чем больше сделок по одной квартире за короткое время, тем выше риски для покупателя.
Проверьте задолженности по квартире
Все коммунальные долги продавца остаются за ним — оплачивать вам их не придется. Исключение — взносы на капитальный ремонт: эти долги переходят к новому собственнику квартиры.
Чтобы не доказывать УК, что долги за коммуналку оставили не вы и чтобы вам просто не отключили свет и воду, попросите продавца взять в УК копию Финансово-Лицевого счета и справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам. Справка должна быть свежей — часто собственники забывают оплачивать счета за последние месяцы. Во многих домах понадобятся дополнительные справки об отсутствии долгов перед охраной или консьержем.
Если продавец не может выплатить долги, договоритесь о снижении цены.
Если продавец получил квартиру в наследство или в дар, понадобится справка из налоговой об отсутствии долгов.
Проверьте состояние квартиры
Серьезные перепланировки (смена стен или окон) собственник должен был согласовать с Жилищной комиссией или муниципалитетом. Если он этого не сделал, а вы купили квартиру, у вас могут быть проблемы.
Чтобы убедиться, что в квартире не было незаконных перепланировок, проверьте технические документы:
- справка о законности перепланировки, если ее делали. Чтобы проверить это самостоятельно, сверьте обстановку квартиры с техническим планом;
- кадастровый паспорт, в котором указаны кадастровый номер квартиры, ее адрес, информация о собственники и техническое описание помещения;
- технический паспорт, в котором приведен план квартиры (поэтажный план и экспликация) и указаны все технические характеристики квартиры: материалы, дата постройки и пр.;
- техплан, который включает данные техпаспорта и информацией для кадастрового учета.
Не обязательно запрашивать все документы. Самым оптимальным будет технический паспорта квартиры.
Самостоятельно проверьте, что площадь квартиры одинакова во всех документах, не было незадокументированных планировок (расположение стен и окон соответствует действительности). Если какие-то изменения не отображены в документах, попросите продавца их обновить.
Например, часто бывает, что площадь квартиры в разных документах расходится на одну десятую — такое могут счесть за незаконную перепланировку.
Можно ли самому провести проверку?
Ответ однозначен – можно! Данный этап самый важный, поэтому к его реализации необходимо подойти со всей ответственностью. Перед приобретением квартиры, ее тщательно проверяют по следующим параметрам:
- законность планировки;
- наличие долгов за коммунальные услуги;
- аресты и обременения (ипотека, рента, аренда);
- судебные споры и притязания третьих лиц (в том числе и возможные наследники, претендующие на квартиру);
- наличие или отсутствие людей, прописанных в данной квартире (в том числе – временных);
- правовая репутация и полномочие продавца;
- достоверность и подлинность документации.
Зачем проверять кучу документов перед покупкой квартиры?
Да, действительно — зачем, ведь у продавца такое милое лицо, вызывающее доверие. И рассказывает красиво и бумажками цветными машет перед носом. Ну не должен обмануть. А главное, квартира нравится.
К сожалению, в умах многих засело убеждение, что проверка документов и юридической чистоты квартиры перед покупкой – процесс простой, легко это сделать самостоятельно и даже онлайн. Отчасти это так – можно заказать выписку из ЕГРН для выявления прав собственности и анализа первичных сведений о недвижимости. Обращу ваше внимание на то, что соблюдение юридической чистоты не может ограничиться только одной выпиской. Предстоит собрать ряд справок и документов из разных ведомств и организаций, чтобы учесть все нюансы. Ведь не зря говорят — дьявол кроется в деталях. Может понадобиться и расширенная архивная выписка, и обращения в ЗАГС для выявления потенциальных наследников – то есть, провести своего рода мини-расследование истории квартиры, которая у вторичек бывает ну оочень богатой. По логике вещей, юридические вопросы должен решать исключительно профильный специалист.
Еще одно заблуждение в умах сограждан связано с ипотекой и банками. Мол, при покупке квартиры в ипотеку можно не заниматься дополнительно проверками сделки — банк проверяет необходимые документы самостоятельно. Хочу предостеречь вас от и подобных заблуждений. Банк если и делает это, то весьма поверхностно — право собственности, наличие/отсутствие обременений. Главная цель банка — досконально проверить заемщика и обложить его дополнительными способами обеспечения обязательств. В результате спорных ситуаций отвечать вы будете перед банком, тогда как проблемы с бывшими собственниками останутся исключительно вашими.
Проверка всех без исключений документов, связанных с объектом недвижимости, собственником, его родственниками, их благонадежностью и множества прочих, сопутствующих, но не менее важных бумаг — дело обязательное при покупке квартиры. Здесь на одной чаше весов желаемые метры, а на другой — сумма денег, которая накоплена непосильным трудом. И то, и другое можно вмиг потерять, если не учесть какую-нибудь мелочь. Наем специалиста или самостоятельный сбор необходимой информации — дело сугубо индивидуальное. Но если вы решили проверить юридическую чистоту сделки лично, то из этой статьи вы узнаете, что нужно изучить, прежде чем ставить подпись в договоре купли-продажи.
Любую сделку по недвижимости можно попробовать оспорить в суде, тем более, если имеются основания для расторжения договора купли-продажи. Вот некоторые условия, из-за которых можно потерять жилье по недосмотру:
- Продажа квартиры по поддельным документам;
- Продажа квартиры с условиями, не отвечающими ранее заявленным;
- Арест или обременение, наложенные на жилплощадь;
- Продажа квартиры недееспособным продавцом;
- Сокрытие информации о долгах по квартплате;
- Сокрытие информации о других собственников жилья (супруги; родственники и т.д.);
- Утаивание информации о несовершеннолетних собственниках или покупка квартиры с использованием маткапитала;
- Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой (покупатель не поставлен в известность);
- Настоящий владелец где-то далеко и покупка квартиры без его разрешения не считается законной.
А квартирка-то с душком!
Недобросовестные продавцы охотно скрывают некоторые проблемы, связанные с квартирой, надеясь, что покупатель наивно пропустит мимо глаз обременение или залог. Но только не дотошный человек, который знает, что выписка из ЕГРН покажет статус квартиры. Либо она чиста, либо она числится в залоге у банка, арестована или имеет какое-либо другое обременение. Все это будет отражено в официальном документе, и скрыть это не удастся.
Кстати, квартира, купленная прежним хозяином в ипотеку, может уже и не быть ипотечной, как заявляет продавец. Для доказательства стоит потребовать справку из банка о полностью погашенном кредите на квартиру.
Чтобы не взять на себя долги за коммуналку, стоит попросить собственника предоставить квитанции на все виды ЖКУ и проверить, есть ли там задолженности, либо представить справки об их отсутствии. Важно знать, что в соответствии с ч. 3 ст. 158 ЖК РФ после продажи квартиры к новому собственнику переходят только долги прежнего хозяина за капремонт. Прочие долги за ЖКУ остаются за продавцом.
Продажа квартиры по договоренности
Если недвижимость продается по договоренности, то такую сделку можно причислить к опасным для покупателя. Получить доверенность обманным путем сегодня не очень сложно. Если вы решили рискнуть, то изучите доверенность. Главная деталь, на которую необходимо смотреть – нотариальное удостоверение. Если его нет, то документ недействителен.
В доверенности должны быть прописаны права доверенного лица, возможность им совершать куплю-продажу недвижимости. Но еще до сделки лучше встретиться с настоящим владельцем квартиры и убедиться в том, что будущая сделка соответствует действующему законодательству. Удостоверьтесь, что доверенность не была отозвана.
Проверка выписки из ЕГРП
Как проверить квартиру при покупке? Необходимо получить выписку из ЕГРП. Это позволяет проверить историю квартиры. Там указывается, какие сделки и когда выполнялись. Это позволит ознакомиться с такими данными:
- Наличие имущественных споров. Если в отношении жилья ведется судебное дело, то это означает, что на него претендуют другие лица. В данном случае лучше отказаться от сделки или дождаться завершения суда и получить заключение, что у собственника законные основания.
- Частота сделок. Если недвижимость часто перепродается, и в ней долгое время никто не живет, покупателю надо быть осторожным.
- Наличие арестов на жилье и других ограничений.
- Срок давности судебных разбирательств. По закону сделка может быть признана недействительной в течение 3 лет.
- Если объект не зарегистрирован в ЕГРП, то это свидетельствует о его юридической чистоте. Ведь с момента приватизации не выполнялось никаких манипуляций.
Пятый этап – проверка третьих лиц и их прав
В квартире, кроме собственника, могут иметься и другие жильцы, даже если они в момент прохождения сделки оказались невидимы. У собственника следует попросить взять выписку из домовой книги, в которой указываются все зарегистрированные лица на данной жилплощади, а также те, кто сохраняет право на проживание в квартире даже после ее продажи.
Оспорить сделку может теоретически даже тот, кто без вести пропал, а на самом деле находится, например, на лечении или в местах заключения. Не всегда собственник знает о месте нахождения своего родственника и надеется, что никогда не узнает. Он же может появиться в любой момент и заявить о своих правах. Рисковать в таком случае не стоит, лучше поискать на рынке недвижимости более «чистый» в юридическом отношении вариант.
Еще одной зоной риска являются несовершеннолетние, на защите прав которых стоят органы опеки. На продажу их долей в квартире понадобится разрешение. Также важно согласие супруга на сделку по продаже квартиры.