Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что проверить перед покупкой квартиры: чек-лист». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если осмотр квартиры проходит без присутствия владельца, следует обязательно запросить нотариальную доверенность. «В ней должны быть указаны адрес жилья и паспортные данные как собственника, так и человека, который непосредственно встречается с потенциальным покупателем. Нотариальная доверенность необходима, если взрослые дети сдают квартиру своих пожилых родителей, которые не могут сами присутствовать при показе квартиры», — подчеркнул эксперт «Авито-Недвижимости».
Совет № 5: Изучите разрешение супруга
Если квартира была приобретена в браке и считается совместно нажитым имуществом, ее нельзя продать без нотариально заверенного разрешения супруга. Если владелец недвижимости в разводе, попросите посмотреть решение суда о разделе совместного имущества, уточнил Закирьянов. По его словам, если согласия супруга не будет, сделку могут отменить из-за нарушения интересов третьего лица. Данный документ не потребуется, если квартира получена продавцом по дарственной или по наследству.
Стоит иметь в виду, что если квартира покупалась с использованием материнского капитала, а детям не были выделены доли, то это нарушение закона, объясняет аналитик «Авито-Недвижимости». При отсутствии информации о маткапитале в договоре можно попросить продавца взять справку о размере оставшейся суммы из Пенсионного фонда, подчеркнул он.
Совет № 12: Не пренебрегайте специалистами
Чтобы не тратить время на самостоятельную проверку квартиры и не нарваться на аферистов, стоит обратиться к специалисту. «Мошенник понимает, что при общении с неопытным участником рынка меньше рисков быть раскрытым, а с профессионалом ни один не захочет продолжать разговор после первого же контакта. Наймите опытного участника рынка, работающего в связке с юристом, и вам останется только слушать их объяснения с подробным анализом всех документов, почему этот вариант покупать безопасно, потом подписать банковское поручение об аккредитиве и договор купли-продажи квартиры и через какое-то время получить ключи от квартиры и идеальный комплект документов по ней», — советует ведущий эксперт офиса «Сущевский» компании «Миэль» Евгений Коноплев.
Чтобы максимально обезопасить себя, для оформления договора можно обратиться к нотариусу, который перед сделкой осуществит тщательную проверку всех документов и обратившихся лиц. Он проверит продавцов на осознанность и добровольность в момент подписания договора, разъяснит им правовые последствия сделки. «То есть риски, что какую-то из сторон обманут или введут в заблуждение, стремятся к нулю. Нотариус проверит правоустанавливающие документы на объект недвижимости, запросит необходимые сведения и выписки из ЕГРН, проверит отсутствие обременений, ограничений, ареста; проверит участников сделки на банкротство, отсутствие в перечне лиц, в отношении которых имеются сведения об их причастности к экстремистской деятельности или терроризму, проверит паспорт на действительность по базе МВД с помощью специальных технических и программно-технических средств», — пояснил Сопин.
Если нотариус сделает свою работу некачественно или не в полном объеме и кто-то из участников сделки впоследствии пострадает, он будет нести полную имущественную ответственность за свои ошибки, отметил эксперт. По его словам, таким образом стороны нотариальной сделки получают гарантию стопроцентного возмещения ущерба, если тот возник по вине нотариуса.
Как оценить район перед покупкой
Покупка вторичного жилья — на что обратить внимание? Часто именно с таким запросом приходят потенциальные собственники. Но важно помнить, что оценивать нужно не только одну квартиру. Особенности вторичного рынка недвижимости, что дома находятся в давно застроенных районах, а значит, проблема с инфраструктурой стоит не так остро, как в случае с новостройками. Но все же стоит обратить внимание на некоторые вещи.
-
Если дом находится близко от метро или остановки наземного транспорта, это огромный плюс для перемещений по городу. Но могут быть неприятные сюрпризы — непрошеные гости, приходящие в ближайшие подъезды с не самыми чистыми (в самом прямом смысле этого слова) намерениями. Если вы отдаете предпочтение логистике, обратите внимание на то, закрыт ли внутренний двор дома – закон разрешает устанавливать шлагбаумы (ССЫЛКА) и даже ограждения.
-
Кстати, о транспорте. Если он проходит близко к дому, стоит оценить, не мешает ли шум или свет от него жильцам. Звонки трамваев, вибрирование метро, фары автобусов могут мешать, особенно ночью.
-
Обратите внимание на доступность магазинов. Специфика крупных городов зачастую в том, что чем ближе к центру район, тем меньше доступных супермаркетов можно найти рядом. Очень дорогие или далеко расположенные магазины – не лучший вариант для длительного проживания.
-
Если для вас это важно, узнайте, есть ли рядом парки, прогулочные зоны, велодорожки. Это актуально для тех, кто занимается спортом, любит длинные прогулки или воспитывает собаку. В любом случае, стоит узнать заранее, как оценивается экологическая обстановка в районе. В интернете можно найти карты с оценкой чистоты воздуха и воды по разным областям городов.
-
Оценить благополучность района и микрорайона на глаз бывает сложно (если вы не ищете квартиру в месте, которое заранее позиционируется как элитное), но бросающиеся в глаза разруха, запустение и беспорядок должны насторожить.
Юридические нюансы покупки квартиры на вторичном рынке
Покупка квартиры, в которой вы будете не первым владельцем, имеет ряд особенностей чисто юридического характера. И очень важно лично проконтролировать все этапы, чтобы не столкнуться с неприятной ситуацией (например, вы можете «внезапно» обнаружить, что у квартиры есть еще владельцы, о которых вам не сообщили, или там остались прописаны чужие вам люди). Нюансы при покупке рынка на вторичном рынке чисто юридического характера предполагают проверку жилья на чистоту.
Чтобы убедиться в том, что квартира имеет «чистую» историю и вас не пытаются обмануть, сделайте следующее:
1. Запросите выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Так вы проверите собственника и поймете, кому принадлежит квартира – и тот ли это человек, который вам ее продает (напомним, что также это может быть его представитель, при условии наличия доверенности). Получить выписку вы можете и сами, запросить ее можно на сайте Росреестра, МФЦ или в одном из отделений Росреестра.
Выписка также даст вам информацию о том, есть ли у квартиры обременения (например, не находится ли она в ипотеке, не стала ли залогом для кредита, и так далее).
Важно! Если вы не уверены в своих силах, привлеките к проверке квартиры юриста. Это должен быть независимый специалист, не связанный ни с продавцами, ни с риелтором. Так вы будете уверены, что он всецело на вашей стороне.
Если квартира была куплена в ипотеку, просите предоставить вам справку из банка, что ипотека погашена и все платежи внесены, в противном случае платить за ипотеку придется вам.
2. Попросите показать вам технический и кадастровый паспорта квартиры.
Здесь важно убедиться, что указанные данные совпадают с состоянием жилья, которое вам показывают. Если владельцы проводили капитальный ремонт и не согласовали его (что должно быть отражено в паспорте), у вас в дальнейшем могут быть проблемы. К тому же, нелегальный ремонт может привести к проблемам с самим жильем, ведь безопасность всех изменений под вопросом.
3. Документы, подтверждающие личность собственника и его финансово-правовой статус.
Личность человека, который продает вам квартиру, должна быть той же самой, что в документах на собственность. Проверить это вы можете, попросив показать вам паспорт.
Как мы уже упоминали, продавать квартиру может и представитель собственника, но в этом случае у него должна быть доверенность, дающая право на такие действия. Обязательно попросите ее и убедитесь, что доверенность заверена у нотариуса.
К сожалению, обман с «поддельными хозяевами» квартиры по-прежнему актуален, поэтому в этом случае надо проявить бдительность.
Кстати, если собственник имеет супруга (супругу), нужно согласие второй половинки на продажу, потому что квартира, приобретенная в браке, считается совместной собственностью. Если вам продадут квартиру без согласия мужа или жены, они могут оспорить сделку.
Если вдруг у вас возникают сомнения в адекватности продавца, вы вправе запросить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Дело в том, что при признании владельца недееспособным (а это могут организовать родственники уже после того, как вы заплатите), сделку можно оспорить.
Кроме того, проверьте продавца на предмет судимости (для этого следует обратиться в судебные инстанции по месту его регистрации), если окажется, что он судим или ему предъявлены иски на крупные денежные суммы, от сделки лучше отказаться.
4. Выписка из финансового лицевого счета.
Нужна для того, чтобы убедиться в отсутствии долгов по ЖКХ. Помните, что после заключения сделки все долги, если они есть, переходят к новому владельцу, то есть к вам. Чтобы не остаться должным кругленькую сумму, узнайте заранее, были ли владельцы ответственными плательщиками.
Стандартные документы, необходимые для совершения сделки купли-продажи
Рассмотрим перечень основных документов, которые нужны при покупке квартиры:
- Паспорта продавца и покупателя.
- Договор купли-продажи.
- Государственная пошлина – оплачивается на имя покупателя, равна двум тысячам рублей.
- Выписка из домовой книги – о прописанных в квартире жильцах.
- Нотариальное согласие супруга(и) продавца.
На пятом пункте остановимся подробнее. Чтобы узнать, нужно ли разрешение от мужа или жены продавца, следует проанализировать условия, при которых он стал собственником.
- Если продавец купил квартиру, будучи в зарегистрированном браке, то согласие обязательно, так как совместно нажитое имущество является общим.
- Если продавец не состоял в официальных отношениях именно на момент покупки жилья, то и разрешение получать не у кого.
- Если он приобрел жилье по безвозмездной сделке (дарение, наследство), то подготавливать согласие не нужно, независимо от семейного положения.
Льготные условия покупки квартиры
В данной таблице представлены возможные льготные варианты приобретения квартиры и необходимые для этого документы.
| Особенность при покупке квартиры | Перечень документов | Краткое описание |
| Материнский капитал | Сертификат о праве на материнский капитал и выписка из ПФР об остатке средств на счете. | Материнский капитал используется для внесения первоначального взноса по ипотеке, уплаты по нему процентов или для прямого перевода продавцу. Чтобы получить сертификат, потребуется предоставить в отделение ПФР заявление и паспорт |
| Молодая семья | Необходимо подать документы на участие в программе «Молодая семья», написав заявление и приложив к нему свидетельства о заключении брака и рождении детей | Возможность купить квартиру на льготных условиях (возраст супругов не должен превышать 35 лет). Количество детей в семье для участия в программе определяется на региональном уровне |
| Военнослужащие | Для покупки квартиры на льготных условиях необходимо предоставить свидетельство участника НИС | Субсидии от государства на покупку квартиры предоставляются гражданам, проходящим военную службу по контракту с ВС РФ. Условие: они должны являться участниками накопительно-ипотечной системы. Свидетельство об участии выдается военному на основании заявления и рапорта руководства военной части |
| Для ребенка | Если ребенку от 14 до 18 лет необходимо согласие одного из родителей на покупку недвижимости. До 14 лет договор купли-продажи подписывается родителем, но от имени и в интересах ребенка. Дополнительно предъявляется свидетельство о рождении ребенка |
Перечень документов на квартиру, приобретаемую для ребенка, аналогичен основному перечню, но имеет небольшое отличие в зависимости от его возраста |
Получение выписки из ЕГРН на сайте «КТОТАМ.ПРО»
Выписка из ЕГРН — документ, без которого не может быть заключен договор купли-продажи и зарегистрировано право собственности в Росреестре. С 1 января 2017 года он заменяет кадастровый паспорт, служит альтернативной свидетельства права собственности на недвижимое имущество и позволяет убедиться в добросовестности продавца.
Чтобы ускорить сделку купли-продажи, рекомендуем оформить этот документ в электронном виде на сервисе «КТОТАМ.ПРО». Здесь за 30 минут вы сможете получить стандартную либо расширенную выписку из реестра. Пользователю достаточно указать полный адрес объекта (регион, населенный пункт, улицу, дом и квартиру) либо кадастровый номер недвижимости.
Среди ключевых преимуществ сервиса «КТОТАМ.ПРО»:
- работа в режиме 24/7,
- отсутствие очередей,
- различные варианты оплаты,
- быстрый интерфейс,
- sms-информирование пользователей,
- мгновенная регистрация,
- возможность распечатать выписку.
Портал предназначен для использования физическими и юридическими лицами. На нем вы сможете получить на 100% достоверные сведения из официальной базы Единого государственного реестра недвижимости. Размер государственной пошлины составляет всего 250 рублей.
Сервис «КТОТАМ.ПРО» создан для тех, кто ценит время и надежность.
Регистрация права собственности
После заключения договора купли-продажи недвижимости нужно сообщить государству о новом собственнике квартиры.
Сделать регистрацию перехода права собственности на недвижимость можно через Росреестр.
Новая квартира станет собственностью покупателя, когда Росреестр внесет данные о новых правах собственности в базу данных. Только запись в реестре ЕГРН официально подтверждает право владения недвижимостью.
Раньше Росреестр выдавал Свидетельство о государственной регистрации права, но с 2016 года его отменили. Теперь можно получить лишь выписку из ЕГРН, которая является доказательством существования права собственности.
Обязательно и очень желательно
При отсутствии возможности или желания заручиться поддержкой профессионалов следует запомнить следующие моменты.
Первые в числе обязательных документов при покупке «вторички» – правоустанавливающие. К ним относятся договоры (купли-продажи, долевого участия, дарения, ренты, мены, приватизации); свидетельство о праве на наследство; вступившее в законную силу решение суда; акты органов государственной власти или местного самоуправления о передаче недвижимого имущества в собственность физических или юридических лиц и т. д.
Помимо правоустанавливающего документа, покупатель должен запросить у продавца «вторички» выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРН), удостоверяющую регистрацию права собственности последнего (до 15 июля 2016 года функцию этого документа выполняло свидетельство о регистрации права собственности).
Третьими по степени важности считаются все остальные документы по объекту, которые могут пролить свет на вещи, сулящие покупателю проблемы в будущем. Это выписка из домовой книги о зарегистрированных в квартире лицах, справка об отсутствии задолженности по оплате коммунальных платежей, технический паспорт, поэтажный план, экспликация и т. д.
И наконец, совсем не лишним будет потребовать у продавца (или продавцов, если их несколько) расписку, подтверждающую получение им всей суммы.
ЧТО ТАКОЕ ВТОРИЧНОЕ ЖИЛЬЕ
Условно объекты жилой недвижимости в России можно разделить на две основные группы:
- Жилье первичное, от застройщика.
- Жилье вторичное, от вторичного собственника.
Вторичка – это не обязательно квартира или дом, в котором уже проживали. Это может быть и новостройка, недавно сданная в эксплуатацию. Вторичным признается жилье, у которого первый владелец – непосредственно застройщик, а второй – юридическое или физическое лицо, которое обязательно уже зарегистрировало свое право собственности в Росреестре.
Государство не чинит препятствий на рынке вторичного жилья. Такие квартиры можно отчуждать на общих основаниях. До начала процедуры потенциальному покупателю следует проверить чистоту сделки. В противном случае новые собственники могут столкнуться со следующими проблемами после покупки:
- квартиру продали с обременением;
- на приобретенной жилплощади имеет постоянную регистрацию иное лицо;
- жилье находится в залоге у банка;
- на недвижимость наложен арест.
Чтобы не столкнуться с этими и прочими неприятностями, важно проверить следующие документы:
- Удостоверение личности продавца. При наличии возможности через правоохранительные органы выяснить, не числится ли за этим лицом правонарушений, ей стоит воспользоваться. Также рекомендуется проверить его по базе ФССП на предмет наличия у него больших долгов, пусть они никак и не касаются продаваемой квартиры, но о личности могут свидетельствовать.
- Выписка из Росреестра. Этот документ укажет всех собственников отчуждаемого объекта. Можно посмотреть, не сделана ли в квартире незаконная перепланировка, если представленная в выписке информация не будет соответствовать визуальному осмотру.
- Справка о составе семьи. Следует запросить у продавца справку о составе семьи, которую можно оформить в паспортном столе или через МФЦ. Также нужно потребовать выписку из домовой книги, где отображены все лица, которые когда-либо были зарегистрированы на жилплощади.
- Справка об отсутствии задолженности за услуги ЖКХ.
- Разрешение от органов опеки и попечительства, если один из собственников продаваемого жилья – несовершеннолетний ребенок. Оно потребуется даже при условии, что он просто в нем зарегистрирован.
- Согласие на сделку несовершеннолетних детей собственников, если они уже достигли 14-летнего возраста.
- Правоустанавливающие документы на отчуждаемую недвижимость (договор купли-продажи, дарения и пр.).
- Согласие супруга продавца на сделку.
- Договор о долевом участии. Если квартира была оформлена в долях, документ отобразит всю информацию о владельцах объекта.
Необходимые документы
Главное правило оформления сделки по покупке недвижимости – ее нотариальное заверение. Для подписания договора нотариус затребует следующую документацию:
1. Удостоверения личности всех продавцов и покупателей. Если в сделке участвуют несовершеннолетние дети, необходимы их свидетельства о рождении и дополнительно общегражданские паспорта для тех, кому уже исполнилось 14 лет.
2. Правоустанавливающие документы на отчуждаемую недвижимость (договор о приватизации, наследовании и пр.).
3. Свидетельство о праве собственности. Получить его можно непосредственно в Росреестре.
4. Согласие от органов опеки и попечительства, если условиями сделки затрагиваются интересы несовершеннолетних детей с любой стороны.
5. Справка об отсутствии долгов по услугам ЖКХ.
6. Поквартирная карточка с указанием всех зарегистрированных на реализуемой жилплощади лиц.
7. Согласие супруга (при наличии) на проведение сделки.
8. Выписка из ПФР о наличии средств на счете и сертификат, если при покупке используют средства маткапитала.
При задействовании заемных средств потребуются соответствующие договоры с кредиторами, а целевых выплат/бюджетных средств – документы на право их использования.
Чтобы понять адекватную ли цену назначает продавец, нужно знать, когда лучше покупать квартиру:
- самые выгодные предложения и активизация рынка недвижимости происходит весной и осенью;
- снижение цен на квартиры можно ожидать зимой;
- летом на вторичном рынке наблюдается «мертвый сезон».
Кроме того, первоначальная цена всегда на 20-30% выше той, которую продавец желает получить. За счет этой наценки владелец имеет возможность торговаться, постепенно снижая цену.
Сбить цену помогут некоторые особенности квартиры:
- угловое расположение;
- отсутствие балкона или лоджии;
- обременения в виде ипотеки и несовершеннолетних детей;
- необходимость замены чего-либо и т.д.
Подготовка документов для регистрации
Оформление покупки квартиры на вторичном рынке начинается с подготовки всех необходимых документов для сделки.
Документы при покупке квартиры-вторички:
- паспорта покупателя и продавца;
- правоустанавливающие бумаги на недвижимость;
- справка о составе семьи (подтверждает отсутствие или наличие в квартире прописанных граждан);
- выписка из ЕГРН (подтверждает право собственности);
- справка из БТИ о текущей стоимости квартиры;
- выписка из ЕИРЦ (необходимо для подтверждения отсутствия долга по коммунальным платежам по конкретному адресу);
- согласие супруга на продажу квартиры (если продавец состоит в законном браке);
- техпаспорт;
- квитанция на оплату государственной пошлины.
Документы, которые нужно проверить при покупке квартиры на вторичном рынке
Наличие собственности может быть подтверждено различными документами, в зависимости от того, когда была проведена сделка.
Лицо может самостоятельно проверить жилой объект. У продавца можно запросить все документы в отношении продаваемого недвижимого объекта, получить информацию на официальных ресурсах или в официальных органах.
Внимание! Итак, получить информацию о продаваемом жилом помещении можно из следующих документов:
- технический, кадастровый паспорт, поэтажный план (позволяют установить общую площадь жилого объекта, наличие/ отсутствие перепланировок);
- выписки из ЕГРН (для получения информации о наличии обременения, переходе прав на этот недвижимый объект);
- архивная справка или домовая книга о лицах, которые зарегистрированы в жилом объекте или сняты с регистрации;
- копия финансово-лицевого счета, которая подтверждает или опровергает факт наличия коммунальной задолженности.
Документы с 1-го по 3-й пункты можно получить, обратившись в МФЦ. Иные документы предоставляются в случае обращения в Росреестр, паспортный стол по месту нахождения жилого помещения, а также БТИ.
Существенные условия договора купли-продажи недвижимости – это сведения про отчуждаемый объект (адрес, инвентарный номер, площадь) и его цена. Стороны должны быть правомочны на совершение сделки. Сама квартира не может иметь каких-либо обременений, то есть быть заложенной, арестованной. Её нужно идентифицировать, поэтому без правоустанавливающих документов не обойтись.
Итак, по общему правилу потребуются следующие бумаги (основной пакет):
- Паспорта участников сделки (должны быть действительными на момент подписания договора).
- Правоустанавливающий документ на квартиру.
- Технический паспорт на объект (изготавливается бюро техинвентаризации по месту нахождения недвижимости).
- Договор купли-продажи, подписанный сторонами.
- Акт приёма-передачи (документ для покупки квартиры в новостройке или на вторичном рынке).
- Заявление о гос. регистрации прав на недвижимость.
- Выписка из лицевого счёта (для вторичного рынка) и домовой книги.
- Сведения об уплате госпошлины за совершение действия.
Где могут появиться ошибки
Приобретателю недвижимости важно убедиться, что приобретает именно тот объект, который ему показали. Перед тем как проверить документы при покупке квартиры, нужно сопоставить адреса. Отмечены случаи, когда вместо одного помещения продавали иное. Ещё один важный аспект – это площадь сооружения. Старые техпаспорта могут содержать ошибки и неточности. Приобретатель имеет право убедиться, что он оплачивает реальные «метры», а не воздух.
Распространённые проблемы:
- недействительность паспорта (к примеру, после смены фамилии);
- технические ошибки в техпаспорте;
- сведения о праве собственности, (оформленное с нарушениями);
- проблемы с приватизацией объекта (проведена незаконно).