Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Хочу взять ипотеку. Что нужно знать?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Срок рассмотрения заявок колеблется от 2 часов (если клиент получает зарплату на карту банка) до нескольких суток (если возникают трудности с оценкой документов). Когда решение принято, заемщику обычно поступает
Кaк дoлгo oфopмляeтcя ипoтeкa
Cкoлькo пo вpeмeни oфopмляeтcя ипoтeкa, зaвиcит oт бaнкa. Becь cpoк oт мoмeнтa пoдaчи зaявки дo мoмeнтa oфopмлeния пpaвa coбcтвeннocти нa квapтиpy дeлитcя нa нecкoлькo пepиoдoв, и в кaждoм бaнкe cвoй peглaмeнт в oтнoшeнии иx длитeльнocти.
- paccмoтpeниe зaявки – минимaльный cpoк cocтaвляeт 1-2 нeдeли, нo в нeкoтopыx бaнкax мoжeт зaтянyтьcя нa пapy мecяцeв. B этoт пepиoд бaнк пpoвepяeт вaшy плaтeжecпocoбнocть и oцeнивaeт pиcки выдaчи кpeдитa;
- пoиcк вapиaнтa – пocлe oдoбpeния вaшeй кaндидaтypы бaнк дacт вaм 3-4 мecяцa нa пoдбop вapиaнтa. Paзyмeeтcя, ecли вы нaйдeтe пoдxoдящyю квapтиpy paньшe и бaнк oдoбpит тaкoй вapиaнт, cмoжeтe нaчaть oфopмлeниe cpaзy, ждaть иcтeчeния 3 мecяцeв нe пpидeтcя. B этoм cлyчae вpeмя, пoтpaчeннoe нa пoдбop вapиaнтa, мoжeт coкpaтитьcя дo нecкoлькиx днeй;
- пoдгoтoвкa дoкyмeнтoв – в cpeднeм зaймeт 3-7 днeй. Ocнoвнoй пaкeт дoлжeн быть нa pyкax y пpoдaвцa, ocтaнeтcя зaкaзaть oтчeт oб oцeнкe, выпиcкy из лицeвoгo cчeтa и выпиcкy из EГPН. Cpoк мoжeт cильнo yвeличитьcя, ecли нeoбxoдимo бyдeт пoлyчaть paзpeшeниe opгaнoв oпeки, выдeлять дoлю нecoвepшeннoлeтним, гoтoвить дoкyмeнты для вcтpeчнoй пoкyпки;
- paccмoтpeниe вapиaнтa бaнкoм – кaк пpaвилo, бaнк aнaлизиpyeт пpeдcтaвлeнныe дoкyмeнты 1-5 днeй, пocлe чeгo вынocит вepдикт;
- oфopмлeниe кpeдитнoгo дoгoвopa, дoгoвopa кyпли-пpoдaжи и дoгoвopoв cтpaxoвaния – 1-2 дня и oбычнo oни пoдпиcывaютcя oднoвpeмeннo. Ecли тpeбyeтcя нoтapиaльнoe yдocтoвepeниe cдeлки, cpoк мoжeт yвeличитьcя дo 2-3 нeдeль — нe вo вcex нaceлeнныx пyнктax мoжнo cpaзy пoпacть к нoтapиycy, инoгдa пpиxoдитcя зaпиcывaтьcя зa двe нeдeли;
- peгиcтpaция пpaвa coбcтвeннocти и ипoтeки – в зaвиcимocти oт фopмы дoгoвopa (пpocтoй пиcьмeннoй или нoтapиaльнo yдocтoвepeннoй) и мecтa пoдaчи дoкyмeнтoв (Pocpeecтp или MФЦ) пpидeтcя пoтpaтить oт 3 дo 7 paбoчиx днeй.
Сколько времени займет получение ипотечного кредита?
Если решение отрицательное, не стоит отчаиваться и отказываться от мечты о собственном жилье. Нужно спокойно и обстоятельно поговорить с представителем банка и уточнить причины отказа. Часто он вызван банальной нехваткой документов. Их можно прикрепить к делу и отдать заявку на повторное рассмотрение или обратиться в другой банк.
С чего начать оформление
Банки, стремясь учесть возможные риски, выдвигают требования к потенциальным заёмщикам. Клиенту стоит оценить финансовые возможности. Внимание нужно обратить на следующие факторы:
-
Возраст. Взять кредит на недвижимость можно с 21 года. Банки редко подписывают договора со студентами, которые пока не могут полностью посвятить себя работе. Также финансово-кредитные организации настороженно относятся к пенсионерам. За редким исключением банки стремятся к тому, чтобы на момент погашения ипотеки заемщику было не более 65 лет.
-
Материальное положение. Минимальная сумма первоначального взноса обычно составляет 10 – 15%. Также банку важно удостовериться, что доходов клиента хватит на ежемесячные выплаты. Финансово-кредитной организации выгоднее предоставлять кредит семьям, в которых оба супруга имеют постоянную работу.
-
Трудовой стаж учитывается при покупке квартиры или дома в ипотеку. На одном месте клиент должен проработать не менее полугода.
Для начала нужно выбрать банк, в котором вы оформите кредит. Возьмите лист бумаги и расчертите его на семь граф: название банка, цена квартиры, первоначальный взнос, ставка, срок кредита, валюта, необходимые документы. Также отмечайте, если в каком-то банке у вас есть особые условия – например, если у вас открыт в нем зарплатный счет.
Вносите в этот список банки, условия которых вам показались самыми интересными, а потом сравните.
Процентная ставка сейчас может начинаться от 4,7% на новостройки по специальным программам с господдержкой. Обратит также внимание, что у некоторых банков есть предложения об оформлении ипотеки онлайн с более низкой ипотечной ставкой. Обратите внимание на дополнительные платежи, комиссии и условия.
Определитесь, какую сумму вы хотите и можете взять в кредит, сколько можете отдать в качестве первоначального взноса. Минимальный первоначальный взнос – 15-20% от стоимости жилья, он зависит от выбранной ипотечной программы. Срок, на который вы возьмете кредит определите, исходя из ваших возможностей: готовы платить значительную сумму ― берите кредит на пять лет. Ограничены в средствах ― оформляйте на 25 лет с возможностью досрочного погашения. Чем больше срок кредита, тем больше вы переплатите в итоге. Что касается валюты, действует золотое правило: берите кредит в той же валюте, в которой вы получаете зарплату.
Это значит, что перед покупкой нужно изучить все документы. Их будет запрашивать и проверять банк, но лучше сначала самостоятельно сделать это вместе с риелтором. Расскажу, какие документы и для чего нужно проверять.
- Основание собственности продавца. Договор купли-продажи, договор дарения, договор приватизации, свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН не больше чем месячной давности.
- Технический паспорт квартиры. В нём вы увидите, были ли перепланировки и узаконены ли они. Паспорт не должен быть старше пяти лет. Если в квартире есть неузаконенные перепланировки, банк может не одобрить ипотеку. А если квартиру вы всё-таки купите, перепланировки все равно придётся узаконить — иначе штраф. Некоторые сервисы помогают разобраться в требованиях к перепланировкам. Например, в «Тинькофф Ипотеке» можно внести все перепланировки, а сервис подберёт банк, который согласится дать кредит на такую квартиру.
- Выписка из домовой книги. Она покажет, кто прописан в квартире. На момент покупки не должно быть никого.
- Заявление продавца о том, что при покупке и продаже недвижимости он не состоял в браке. Если продавец в браке, нужно свидетельство о браке и нотариально заверенное согласие супруга на продажу. Если продавец вдовец — свидетельство о смерти. Если документов нет, супруг сможет оспорить сделку.
- Справки из психо- и наркодиспансеров. Они нужны для доказательства того, что продавец в здравом уме. Некоторые банки делают освидетельствование прямо на сделке. Справка гарантирует, что позже не придут родственники продавца с заявлением, что он был не в себе. Если в суде докажут, что продавец не мог принимать здравое решение, сделку расторгнут.
- Справка о том, что в покупке квартиры не участвовал материнский капитал. А если участвовал — справка из органов опеки и попечительства, разрешающая продажу. Если вскроются нарушения, сделку могут признать недействительной.
Условия оформления ипотеки
Взять жилищный кредит могут граждане России от 21 года до 75 лет (столько может быть клиенту на момент полного погашения). Обязательное условие – платежеспособность, подтвержденная справкой о доходах. Кроме того, должна быть хорошая кредитная история – нет параллельных ссуд и длительных просрочек.
Важное условие для получения ипотеки – наличие первоначального взноса на квартиру или дом. Это еще одна гарантия платежеспособности клиента. Минимальный взнос – 15 процентов от стоимости. Но чаще всего встречаются платежи размером в 20-25 процентов. Если есть право на материнский капитал, то первый взнос можно покрыть им.
Другие условия оформления ипотеки:
- максимальный срок, на который можно оформить кредит, – 30 лет;
- процентная ставка – от 6 процентов;
- лимит зависит от ипотечной программы, от города, в котором выдаются деньги и от дохода клиента.
Подводные камни при покупке квартиры в ипотеку
Оформление покупки жилья с ипотечным займом влечет за собой дополнительные расходы, о которых банк не всегда открыто говорит. На что следует обратить внимание:
- Низкий размер первоначального взноса. Под выгодным заниженным предложением может скрываться процент за использование ипотечных средств чуть выше, чем у других банков.
- Комиссия банка за услуги. Это может быть взимание платы за выдачу кредита, выпуск банковской карты и иные действия.
- Оценка только у тех, кого укажет банк. Услуги таких оценщиков, аккредитованных банком, могут оказаться выше, но других банк может не принять.
- Ограничение заемщика в правах. Читайте кредитный договор внимательно до подписания. В тексте может содержаться условие, по которому будет невозможно досрочно погасить ипотеку и т.д.
- Риски по залоговому имуществу. В силу обстоятельств залоговое имущество может сильно пострадать или быть утраченным. В этом случае банк может потребовать обеспечить кредит другим или досрочно погасить ипотеку.
- Иски третьих лиц в отношении залоговой квартиры банки не интересуют. Имущество так и останется в залоге, если даже и вернется к прежнему владельцу. Но заемщику уже не вернутся ни часть выплаченной стоимости за жилье, ни проценты по ипотеке.
Шаг 2. Оформление и подача предварительной заявки
Заявку на получение ипотечного кредита можно подать лично в отделении банка, а можно использовать онлайн сервисы. К ней необходимо приложить стандартный пакет документов, включающий в себя:
- паспорт, ИНН, СНИЛС (копии и оригиналы);
- свидетельство о браке и рождении детей (если есть);
- копию трудовой книжки, заверенную отделом кадров;
- справку о доходах (минимум за последние полгода);
- военный билет или водительские права (не всегда).
К начальному пакету документов можно подготовить другие свидетельства платежеспособности: справки о дополнительном доходе (от сдачи имущества в аренду, выплачиваемые на регулярной основе дивидендах и прочее), подтверждение о наличии недвижимости и другого дорогостоящего и ликвидного имущества.
Положительными моментами для банка также станут:
- наличие детей и зарегистрированного брака;
- готовность внести первоначальный взнос от 15% займа и выше;
- наличие у клиента открытых в данном банке счетов и зарплатного счета.
Что делать после одобрения
После того, как банк одобрил ипотеку, нужно подыскать подходящую квартиру. Лучше сразу оповестить продавца, что вы оформляете кредит, чтобы он немного подождал. После нужно собрать документы на квартиру и сдать их в банк для проверки чистоты сделки. Обязательно понадобятся:
- Кадастровый паспорт с поэтажной экспликацией (срок действия – не менее 5 лет) или технический паспорт.
- Копии правоустанавливающих документов на данную квартиру – договор купли-продажи, договор приватизации, справка о вступлении в наследство и так далее, а также все сопутствующие бумаги – свидетельство о регистрации права собственности, акт приема-передачи, расписки и прочие.
- Разрешение супруга или супруги на проведение сделки.
- Копии паспорта и второй документа продавца, а также всех собственников помещения.
- Оценка квартиры. Она должна быть заказана у независимого эксперта. Срок действия документа – 1 месяц.
- Выписка из Росреестра, подтверждающая отсутствие за квартирой обременения, ареста и так далее.
- Выписка из домовой книги (иногда просят расширенную, с указанием всех прежних владельцев)
- Справка из ЖЭУ об отсутствии задолженности по квартплате.
Иногда банки просят и другие документы, какие именно – укажет кредитный агент.
В ряде случаев специалисты попросят у вас оформить страховку на себя, особенно, если вы занимаетесь опасной профессией или увлекаетесь экстремальными видами спорта. Кроме того, часто просят застраховать квартиру, а также титульное право – на случай, если вдруг появятся претенденты на недвижимость, например, наследники. В принципе, требовать обязательной страховки – незаконно, но большинство банков просто не дадут ипотеку, если полис не оформлен.
Нужен ли риэлтор при получении ипотечного кредита?
Ипотечное кредитование тем удобно для заемщика, что с его стороны, как покупателя, нет необходимости в оплате услуг риэлтора. Банк проводит полную оценку объекта, правоспособности продавца, его дееспособности и общей «чистоты» сделки. На что следует обращать внимание при первичном осмотре объекта недвижимости, если риэлтора у покупателя нет:
- срок собственности (предпочтительно, должен составлять более 3х лет);
- основание права собственности (предпочтительно, договор купли продажи или наследования; хуже, если основанием является дарение);
- количество собственников и прописанных лиц;
- наличие перепланировок (фактический план помещения должен соответствовать плану БТИ).
Если эти параметры устраивают покупателя, можно направлять документы начинать осуществлять этапы оформления ипотеки.
Необходимые документы для получения ипотечного кредита
Для оформления ипотечного кредита в банк предоставляются несколько пакетов документов:
- документы заемщика (паспорт, документы о доходах, подтверждение права собственности на имущество, которое передается в дополнительный залог, сведения о детях, СНИЛС, ИНН, свидетельство о браке и прочие документы; чем больше сведений о себе предоставит заемщик, тем лучше);
- документы поручителя и созаемщика (как правило, требуется только удостоверение личности и сведения о доходах, т.к. основной риск принимается на заемщика);
- документы на недвижимость (правоустанавливающие документы, свежие выписки из домовой книги и ЕГРН, справка о дееспособности продавца, паспорт продавца, согласие супруга/и продавца на сделку с недвижимостью, план БТИ).
Подготовка к покупке квартиры в ипотеку
С чего начать подготовку к покупке квартиры в ипотеку? Для начала нужно оценить свои финансовые возможности: выяснить, какую сумму кредита одобрит вам банк и какой ежемесячный платеж будет вам по карману. Помните, что, по мнению экспертов, ежемесячный взнос по ипотеке в идеале не должен превышать 30% от дохода, это позволит закрывать другие финансовые задачи и при этом не отказывать себе в мелочах.
Чтобы понять, сможете ли вы потянуть ипотеку, можно заранее «поиграть» в нее — каждый месяц откладывайте сумму, которую вы планируете отдавать за ипотечный кредит, а оставшиеся деньги используйте для текущих расходов. В этом режиме желательно прожить несколько месяцев, таким образом можно еще и накопить «подушку безопасности» — в случае форс-мажора она поможет какое-то время продолжить выплачивать ипотеку.
После того, как банк сообщит вам размер кредита, на который вы можете рассчитывать, можно подать заявку на получение ипотеки (предварительно изучив предложения разных банков и выбрав оптимальную для вас ипотечную программу) и начать подбирать варианты.
Еще один важный нюанс: первоначальный взнос по ипотеке. Как правило, он составляет 10-20% от стоимости объекта. Некоторые банки предлагают ипотеку без первого взноса, однако требования к таким кредитам более жесткие: потребуется больше документов для подтверждения платежеспособности, а ставки по ипотеке без первого взноса будут выше стандартных.
NB: никогда не берите деньги на первоначальный взнос в кредит. Во-первых, это дополнительная нагрузка на ваш бюджет, во-вторых, банки обычно отказывают таким клиентам в одобрении ипотеки.
О том, как выбрать квартиру в новостройке или на вторичном рынке, мы уже рассказывали. Напомним только, что процентные ставки по ипотеке на первичное и вторичное жилье могут быть разными — например, льготная ипотека под 8% действует только для новостроек.
Покупка квартиры в ипотеку в новостройке
Выбрав новостройку и квартиру в ней, можно передать сотруднику застройщика контакты ипотечного менеджера банка, в котором вам одобрили ипотеку.
Застройщик согласует договор с банком, далее следует согласовать дату и время подписания кредитного договора в банке и подписание договора с застройщиком.
Следующий шаг — внесение первоначального взноса на эскроу-счет в банке. Если проект возводится по старой схеме (таких меньшинство), то деньги вносятся напрямую на счет застройщика.
В назначенный день подписываете кредитный договор в банке, далее с этим договором в офисе застройщика заключаете ДДУ — договор участия в долевом строительстве.
После этого отдаете документы на регистрацию сделки. Однако документы в бумажном виде могут не потребоваться, если застройщик проводит сделки электронно. В этом случае документы будут подписаны электронными цифровыми подписями (если у вас такой нет — она будет создана) и отправлены на регистрацию в электронном виде.
Если лотов от застройщика в данной новостройке уже нет в продаже, а вы не хотите искать другой дом, можно выбрать квартиру, которая продается по уступке. Такие варианты можно найти не только на сайтах о продаже и покупке недвижимости, но и на сайтах проектов.
Квартиры по уступке права требования продаются также на этапе строительства, но реализует их не застройщик, а участник долевого строительства — он перепродает квартиру, уступая свое право требования по ДДУ. Договор уступки права требования (цессии) также регистрируется в Росреестре, в некоторых случаях нужно получить согласие застройщика на уступку.
Нюанс: при покупке квартиры по договору уступки в ипотеку нужно уточнить, выдает ли банк кредиты по таким договорам и какие есть дополнительные условия для таких сделок. Также по договору уступки может продаваться квартира с уже оформленной ипотекой.
Оформление ипотечного кредита
Приобретение жилья связано с необходимостью нести существенные финансовые инвестиции.
Но множество граждан РФ в подобных условиях не могут совершить покупку жилплощади за счет личных средств и обращаются за заемными средствами в банк.
В настоящее время программы кредитования направлены на учет интересов многообразных групп населения. Заявки на получение ипотечного кредита зачастую одобряются даже в отношении категорий граждан, которые ранее не могли на него претендовать (пенсионеры, родители-одиночки и др.).
Банки предоставляют кредиты по более выгодным льготным ставкам, в частности в отношении военнослужащих, молодых семей, бюджетников, врачей др.
Для получения ипотечного кредита необходимо подобрать ипотечную программу и предоставить комплект необходимых документов.
Последовательность действий
Порядок действий будущего заемщика заключается в обращении в выбранный банк с требующимися документами.
Стадии оформления жилищного кредита:
| Выбор кредитной программы | Заемщик может найти информацию о банковских программах на официальном сайте банка или опираться на отзывы друзей (родственников) |
| Предоставление комплекта бумаг в банк | Для того, чтобы собрать необходимые документы потребуется время. Однако если все документы в порядке, заявка по ипотеке вероятно будет одобрена в короткие сроки |
| Подбор жилья | Отдельными банками предъявляются определенные требования к объекту недвижимости, поэтому перед тем как договариваться с продавцом, следует их изучить |
| Предоставление комплекта документов на жилье | Прежде всего понадобится выписка из ЕГРН об отсутствии прав третьих лиц на подобранный объект |
| Рассмотрение заявки и документов | Сотрудники банка в течение 2-3 дней анализируют предоставленные документы на соответствие действительности |
| Оценка рыночной стоимости объекта н | Оценочная организация определяет среднюю рыночную стоимость кредитного жилья, подобранного заемщиком |
| Оформление договора ипотеки | Подписание сторонами договора ипотечного кредитования. После чего совершается регистрация права собственности в службе Росреестра. Также регистрируется залог на жилье в пользу банка. |
| Выдача кредитных средств | Денежные средства перечисляются на счет продавца после подтверждения осуществления регистрации договора |