Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как досрочно расторгнуть договор аренды?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сторонами договора выступают собственник жилья (наймодатель жилого помещения) и квартирант (наниматель жилого помещения). Договор определяет, кто, как долго и на каких условиях будет проживать в съемном помещении, в какой срок будет производиться оплата, что будет оплачивать съемщик, сколько людей будет жить в квартире и т. д. В договоре также прописывается состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которая передается. Чем подробнее прописываются пункты такого договора, тем прозрачнее будут отношения между собственником и квартирантом и больше гарантий для обеих сторон.
Как правильно составить договор аренды квартиры
После того как наниматель оценил состояние квартиры, проверил документы, можно приступать к составлению договора найма. В договоре есть обязательные условия, без которых он не действует, и есть дополнительные условия, которые стороны могут указать по желанию. Если они этого не сделают, будут действовать общие нормы закона, отметил Дмитрий Венгерский. К обязательным условиям договора найма относятся:
- Предмет договора
В данном пункте прописывают все сведения об арендуемой квартире: полный адрес, ее площадь и кадастровый номер. Там же указывается детальный перечень имущества, находящегося в квартире и передаваемого в пользование жильцу. Здесь также необходимо указать, что снимаемое жилье не находится в залоге и не обременено правами других лиц.
- Стороны договора
Здесь прописываются паспортные данные наймодателя и нанимателя, а также иных лиц, которые будут проживать в квартире постоянно или временно. К примеру, если наниматель заселяется один, но к нему могут приезжать родители или родственники, он может прописать это в договоре. Если наймодатель увидит, что в квартире «толпа», которая не предусмотрена договором, это может стать основанием для прекращения арендных отношений.
- Срок действия договора
Срок действия договора найма стороны выбирают сами. Он может быть заключен на короткий срок (до 11 месяцев) или на длительный (от 1 года). Если стороны не указали срок действия договора, он считается бессрочным.
- Особенности оплаты
В этом пункте необходимо прописать размер оплаты, сроки ее внесения и порядок. Например, ежемесячно, по 10-м числам, наниматель перечисляет деньги на карту. Если оплата осуществляется наличными, то необходимо предусмотреть выдачу расписки. Здесь также следует подробно прописать, что включает в себя арендная оплата — входят ли в нее платежи за интернет и коммунальные услуги и какие именно. Традиционные условия — это когда оплачивается аренда, а сверху оплачиваются услуги по счетчику. Здесь же прописывается возможность или периодичность пересмотра оплаты. Также можно предусмотреть неустойку за просрочку.
- Порядок внесения и возврата депозита
В данном пункте необходимо прописать сумму обеспечительного платежа (как правило, она равна месячной оплате) и как она будет вноситься. Иногда собственник разрешает разбить депозит на несколько месяцев — это тоже лучше указать в договоре. Также необходимо уточнить порядок возврата депозита (четко прописать пункты, когда он не возвращается), чтобы избежать неприятных ситуаций.
- Права и обязанности каждой стороны, а также ответственность
Основная обязанность наймодателя — в согласованный срок передать квартиру в пригодном для использования состоянии. Основная обязанность нанимателя — вносить вовремя плату за квартиру и содержать ту в надлежащем состоянии. Также наниматель должен использовать квартиру исключительно для проживания там лиц, указанных в договоре, а не в иных целях — например, для организации маникюрного салона (если это не указано в договоре). В противном случае последует расторжение договора в одностороннем порядке. Подробнее права и обязанности сторон можно посмотреть в образце договора.
- Заключение договора
Почему сторонам невыгодно досрочное расторжение договора найма?
Арендодателям досрочное прекращение договоренностей грозит следующими хлопотами:
- поиск новых квартирантов;
- простои квартиры в случае затянувшегося процесса поиска новых арендаторов;
- лишние финансовые хлопоты в случае, если собственник жилья проживает в другой местности или часто отсутствует в городе, а его присутствие для подписания соглашений обязательно.
Арендаторам досрочное освобождение квартиры тоже невыгодно по следующим причинам:
- необходимость финансовых затрат при поиске нового жилья посредством услуг агентств недвижимости;
- временные потери при поиске новой квартиры;
- возможные финансовые затраты в случае, если жилое помещение обустраивалось «под себя» (например, устранялись имеющиеся косметические дефекты или переклеивались обои).
Как защитить себя в случае досрочного расторжения договора найма?
Самым важным моментом при досрочном прекращении договора является его правильное оформление. Очень важно еще на стадии составления документа отразить в его условиях наступление всевозможных форс-мажоров. Так, если в договоренностях указан вариант их расторжения в одностороннем порядке с уведомлением за месяц, то в течение этого срока наймодателю придется искать новых квартирантов, а нанимателю – собирать чемоданы. Если за одностороннее расторжение договора предусмотрены штрафные санкции, то виновной стороне придется их уплатить. В случае возникновения споров между арендатором и арендодателем их придется решать в судебном порядке.
Именно поэтому необходимо уделить составлению документа найма много внимания, грамотно прописать все условия и предусмотреть в них различные непредвиденные ситуации. Можно использовать образцы из интернета. А лучше обратиться к адвокату Мурзаковой Екатерине Михайловне (8 (495) 505-24-50). У нее также можно получить консультации по всем вопросам гражданского и жилищного законодательства.
Как провести досрочное расторжение договора аренды квартиры
Как расторгнуть договор аренды квартиры досрочно, знают не все наниматели, и это может стать источником обмана (например, если собственник будет выдвигать какие-то дополнительные условия или требовать дополнительную плату).
Наниматель может расторгнуть договор в любой момент, если согласны все проживающие с ним люди. Но выехать из квартиры сразу не получится, потому что уведомить собственника надо за три месяца. Для этого необходимо оформить уведомление и вручить его лично или по почте.
Если с жильем что-то произошло и оно стало непригодным для проживания, расторгнуть договор можно через суд.
А вот собственник может расторгнуть договор в двух случаях:
- Проживающие не платят шесть месяцев и больше (при краткосрочном найме – в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа).
- Проживающие или третьи лица нанесли квартире урон, за который не хотят платить.
Порча имущества в съемной квартире
Вместе с жилым помещением- наймодатель принимает и все имущество, находящееся в данном помещении. Рекомендуем обязательно закрепить перечень имущества и его состояние в акте приема-передачи. Не бойтесь указывать сколы, трещины и иные недостатки, в противном случае при расторжении договора- устранение данных недостатков могут удержать с залога или потребовать возместить. Правильно оформленный перечень имущества и его состояния – смогут минимизировать данные риски.
Целесообразно при заключении договора распределить какие риски при порче имущества несет каждая из сторон, в какие сроки последуют ее устранение и, самое главное, за чей счет.
В случае если действия арендатора привели к порче имущества- например сломалась кровать или дверца шкафа, то ответственность за данные действия возлагается на квартиросъемщика. Во избежание спорной ситуации – необходимо сообщить о случившейся поломке арендодателю. Возможно, ситуацию удастся решить мирным путем. В случае если Вам кажется, что арендодатель завышает цену испорченного имущества, находите меры ремонта предлагаемые собственников нецелесообразными и не разумными- можно решить вопрос взыскания возмещения порчи имущества в судебном порядке.
В случае если договор найма помещения не заключался, доказать порчу имущества значительно сложнее, так как нет документов, подтверждающих передачу данного имущества. В случае если при выезде с квартиры- арендодатель предъявляет вам к возмещению стоимость испорченного имущества- самым верным решением будет предложить данное взыскание в судебном порядке.
Арендодатель не имеет право удерживать ваше имущество либо денежные средства как возмещение порчи имущества либо обеспечение такого возмещения.
За сколько необходимо уведомить о расторжении договора аренды
Чаще всего, такие условия прописываются в договоре. Соответственно, отталкиваться нужно в первую очередь от него.
В других случаях следует руководствоваться нормами закона:
- Если инициатором выступает собственник, то сначала он должен отправить арендаторам уведомление, в котором последних попросят устранить причины для расторжения в определенный срок. Если арендатор не выполнит требований или проигнорирует их, можно выступать с инициативой расторжения.
Например, соседи регулярно жалуются на жильца – поздно приходит, шумит, громко слушает музыку до позднего времени, курит в подъезде и т.д. Ему направляют письменное предупреждение, в котором просят перестать нарушать порядок и покой соседей. Если ситуация не меняется, собственники могут направлять требование о том, чтобы расторгнуть договор.
- В остальных случаях – следует предупредить о расторжении за период от месяца до трех месяцев.
Расторжение договора по инициативе нанимателя
С точки зрения закона, прекращение аренды по инициативе нанимателя проще. Если он решит съехать из занимаемого помещения, владелец жилья препятствовать ему не вправе.
Основания расторжения по инициативе наймодателя
Наймодатель не так свободен в своем праве расторгнуть отношения, как наниматель. Для одностороннего отказа ему необходимы конкретные основания (ст. 687 ГК РФ):
- Систематическая неоплата нанимателем пользования помещением — как минимум в течение полугода (для краткосрочных договоров — больше 2 раз подряд). Однако контрагенты могут увеличить (но не уменьшить) этот срок в соглашении.
- Причинение нанимателем или членами его семьи ущерба квартире.
- Нарушение нанимателем правил пользования жилым помещением, его использование не по назначению либо нарушение прав и интересов соседей.
- Аварийное состояние квартиры или непригодность для проживания по иным причинам.
Расторжение договора аренды в связи с окончанием срока действия
Истечение срока действия договора аренды по умолчанию не требует никаких дополнительных действий от сторон для прекращения взаимоотношений. После окончания срока аренды имущество, на основании ст. 622 ГК, подлежит возврату, о чем составляется соответствующий акт. Этот документ, по сути, и служит подтверждением прекращения сделки.
Однако на практике встречаются случаи, когда текстом сделки предусмотрена возможность ее пролонгации, если ни одна из сторон не будет заявлять намерение прекратить отношения.
Более того, п. 1 ст. 621 ГК предусмотрено преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок. И если арендатор заранее уведомляет арендодателя о желании продлить договор, то он продлевается на новый период. Срок для уведомления определяется в договоре. Если он не определен, то должен быть разумным. Разумность срока предполагает, что арендодатель заранее уведомляется о желании арендатора продлить арендные отношения.
Одностороннее расторжение договора аренды регулируется следующими статьями ГК РФ:
- Ст. 619 – если расторжения желает арендодатель.
- Ст. 620 – если на то воля арендатора.
При этом обе статьи дополнительно ссылаются на п. 2 ст. 450 ГК, содержащий общие принципы одностороннего расторжения для любого вида договора.
Как и везде, аренда, срок действия которой указан в договоре, может быть односторонне расторгнута:
- Если есть соответствующее судебное решение (без него стороны вынуждены будут договариваться мирно и расторгать договор по взаимному согласию).
- Только в случае, когда существенно нарушены условия договора, и в результате одна из сторон не может получить ту выгоду, на которую вправе была рассчитывать, заключая сделку.
Важно: Любая сторона может просто отказаться от договора, если в нём не указан срок действия. В этом случае достаточно предупредить контрагента за месяц, а если речь идёт о недвижимости – за 3 месяца (ст. 610 ГК).
Прекращение найма при отсутствии договора
При найме жилья письменный договор сторонами составляется не всегда. Расторжение устного соглашения, конечно, проще, однако при наличии разногласий между сторонами затрудняет отстаивание своих интересов.
Если владелец недвижимости хочет выселить жильцов против их воли, при отсутствии договора он может прибегнуть к помощи правоохранительных органов и заявить о незаконном проживании в квартире посторонних лиц. В этом случае наниматели квартиру покинут, но взыскать с них задолженность по арендной плате или причиненный материальный ущерб будет очень сложно. Потребуется предъявить доказательства, что устные договоренности о внесении определенной суммы за проживание действительно имели место. Доказать, что ущерб имуществу был причинен именно бывшими квартирантами будет почти невозможно.
Жильцы при отсутствии письменного договора в любой момент могут выехать из квартиры, не предупреждая хозяев заранее. Удержать их никто не вправе. Однако, если квартирант решит таким образом избежать внесения арендной платы или материальной компенсации за поврежденное имущество, наймодатель может доказать в суде наличие договорных отношений и добиться всех денежных выплат.
Если же основанием для выселения стало желание собственника освободить квартиру, а не нарушение устных договоренностей жильцами, то при предъявлении ими доказательств своей правоты суд может разрешить им вернуться в занимаемую квартиру.
Письменный договор найма жилого помещения, особенно на длительный срок, послужит гарантией соблюдения интересов обеих сторон и поможет урегулировать разногласия, если жизненные обстоятельства изменятся и потребуется изменить условия сделки или досрочно ее расторгнуть.
Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
Существует законодательная норма, которая говорит о том, что, если вы регистрируете на своей площади кого-то по месту пребывания, это равно временной регистрации. И вы как собственник можете прекратить эту регистрацию в любой момент. Но есть правоприменение: в случае, если у вас зарегистрированы посторонние люди, вы можете прекратить их регистрацию по своему личному заявлению и снять их с регистрационного учета по месту пребывания.
Если же эти люди являются вашими близкими родственниками (мужем, женой либо совершеннолетними детьми), снять их с регистрационного учета до истечения срока возможно только с их согласия. Данная норма действует только в Москве и это исключение, которое никак не коррелируется. Это правоприменительная практика, которая не связана с законодательными нормами.
Если жилец при недолгосрочном найме не оплачивает квартиру уже более двух раз, возможно ли расторгнуть соглашение и как лучше это сделать?
Ответ: Пункт 2 статьи 687 ГК РФ предусматривает возможность прекращения таких правоотношений только в суде по ходатайству съемщика. П.2 ст.452 ГК РФ предусмотрено, перед подачей иска, направление рекомендаций противной стороне отменить соглашение. При неполучении ответа в определенный договорными отношениями срок, а если он не предусмотрен, то через тридцать суток можно обращаться за судебной защитой. Кстати, уведомление должно быть направлено таким образом, чтобы можно было подтвердить его отправку.
Если жилье в плохом состоянии и мебель и техника ломается, как отказаться от договора, заключенного на 4 месяца, без судебного решения?
Ответ: Статьей 687 ГК РФ предусмотрено право нанимателя расторгнуть заключенную сделку по собственному желанию уведомив владельца недвижимости не позднее 3 месяцев. Срок можно сократить, если это одобряет хозяин жилья. При не достижении согласия о досрочном прерывании арендных обязательств, можно направить письменное требование об устранении недостатков в съемной квартире.
При необходимости обращаемся в суд
Расторжение договора найма по решению суда, как правило, происходит по инициативе владельцев недвижимости. У нанимателей есть возможность отказаться от своих обязательств в одностороннем порядке — для этого достаточно уведомить хозяина за три месяца до переезда. А вот собственнику квартиры придётся побороться за то, чтобы нежелательный жилец уехал раньше срока.
Наймодатель вправе обратиться в суд, если он на законном основании требует от жильца расторгнуть договор, а тот отказывается съехать или не предоставляет ответа в оговоренный срок. При этом подать исковое заявление можно только после того, как вы попытались решить вопрос в частном порядке — в форме письменного требования или предупреждения.
Алгоритм действий владельца квартиры для расторжения договора найма через суд:
- 1 Направить арендатору письмо с предложением расторгнуть договор
- 2 Получить письменный отказ квартиросъёмщика или дождаться истечения срока, который даётся на ответ (30 дней, если иное не предусмотрено договором)
- 3 Подать иск о расторжении договора найма в районный суд