Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сделки с долевой собственностью». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки такой доли по цене, за которую она продается (за исключением случаев продажи с публичных торгов).
Какие есть особенности кредитования долей?
Объектом кредитования выступает доля в праве собственности на квартиру либо на жилой дом. Доля в праве собственности на комнату не кредитуется.
Условия выдачи такого кредита:
- Кредитование долей в праве собственности и комнат предусмотрено в рамках программы «Готовое жилье». Приобрести комнату возможно так же в рамках «Военной ипотеки».
- В залог передаются оставшиеся доли в квартире.
- При расчете суммы кредита оценивается рыночная стоимость всего объекта и отдельно всех долей. Отчет об оценке делается на квартиру.
- Необходимо предоставить отказы от преимущественного права других сособственников (если покупатель не является собственником одной из долей).
- Использовать материнский капитал для погашения ипотеки на долю невозможно. При этом покупатель может перечислить средства маткапитала продавцу.
- Кредитование не осуществляется, если покупатель владеет «микро-долей» (например, 1/100), подаренной или проданной ему (для того, чтобы не предоставлять отказы от преимущественного права покупки).
- Продажа доли, которая находится в ипотеке, невозможно.
Сервис электронной регистрации и сервис безопасных расчетов при кредитовании долей использовать нельзя.
Если объектом кредитования является комната (выделенная часть квартиры), то в залог передается только эта комната либо иной объект недвижимости. Также в данном случае можно использовать сервисы электронной регистрации и безопасных расчетов.
✅ Что делать, если содольщик против продажи
В реальности продажа доли третьим лицам часто связана с препятствиями со стороны содольщиков. Среди них наиболее распространены следующие:
- иные собственники всячески стараются избегать получения извещения о продаже, ведь неизвестно, каким будет соседство с новым собственником;
- совладельцы постоянно отсутствуют;
- количество лиц, имеющих право собственности на квартиру, неизвестно.
Из каждой ситуации есть выход.
Содольщикам разрешается не давать свое согласие на продажу, и даже уклоняться от получения извещения. Обладая правом собственности, содольщик все равно рано или поздно реализует свое имущество, и чинить препятствия не имеет смысла. В таких случаях первоочередная задача для продавца — обеспечить доказательства того, что положения ст. 250 ГК РФ были соблюдены. Для этого достаточно направить уведомление о продаже доли в квартире одним из способов:
- Письмом с уведомлением по почте. Почтальон должен вручить письмо под роспись, а корочка о вручении будет доказательством отправки. Данный способ не запрещен, но и не надежен, поскольку не является бесспорным доказательством соблюдения ст. 250 ГК РФ.
- Телеграммой. Такой вариант имеет преимущество перед отсылкой заказного письма. При неполучении телеграммы содольщик должен представить доказательства уважительной причины, по которой было проигнорировано извещение. Чтобы впоследствии заверить договор купли-продажи у нотариуса и оформить следку в Росреестре, собственник должен взять копию телеграммы на телеграфе, заверить ее по месту выдачи и приложить уведомление о вручении.
- С помощью нотариуса. По результатам работы нотариуса выдается свидетельство о том, что извещение было направлено собственнику и благополучно передано (или не передано).
Наиболее надежны 2 и 3 способы оповещения. Продавцу необходимо посоветоваться с нотариусом, который будет оформлять сделку, как лучше поступить в том или ином случае.
Отказ от преимущественного права покупки доли в квартиреОсобенности и само преимущественное право описаны в статье 250 ГК РФ. Оно представляет собой право любого совладельца недвижимости на выкуп доли другого человека при условии, что последний собирается продавать свою часть. Только в том случае, если никто из других владельцев не изъявил желания приобретать эту долю, ее можно продать третьим лицам. Именно для того, чтобы получить такую возможность и требуется отказ от этого права.
Кроме добровольного соглашения, в Росреестр необходимо предоставить:
- Заявление о разделении долей.
- Документы каждого из совладельцев.
- Паспорт на недвижимость (технический и кадастровый).
- Выписку из бюро инвентаризации (БТИ).
- Квитанцию об уплате госпошлины.
Мнение эксперта
Куртов Михаил Сергеевич
Юрист-практик с 15-летним стажем. Специализируется на гражданском и семейном праве. Автор десятков статей на юридическую тематику.
Процесс оформления документации о выделении занимает десять дней. Получить документ можно на протяжении одного месяца, после чего он отправляется в архив Росреестра.
Разделение жилья на части не изменяет его статус. То есть, квартира не будет считаться коммунальной. Все квитанции и счета также приходят на один адрес, в то же время налог на имущество каждый владелец уплачивает самостоятельно.
По окончании процедуры каждый из собственников получает право самостоятельно принимать решения о распоряжении имуществом. Он может продать, обменять либо же сдать в аренду свою часть, не советуясь с другими.
В тоже время в случае отчуждения своей доли чужому лицу, такой владелец обязан предупредить остальных участников об условиях проводимой сделки. Это обязательство возникает в связи с тем, что в соответствии со ст. 250 ГК РФ, при долевой собственности совладельцы имеют преимущество при выкупе доли другого участника.
Несмотря на кажущуюся простоту этого документа, все же стоит обратиться к профессиональному юристу для его составления. Ведь если допустить в нем ошибки, то последствия могут быть необратимыми.
Если у вас возникли сложности с составлением соглашения о выделении доли в квартире, то вам необходимо обратиться за бесплатной консультативной помощью к юристам нашего сайта. Они смогут подсказать, как действовать в вашей конкретной ситуации.
- В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
- Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!
Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!
Требования к данному соглашению имеют ряд условий, при несоблюдении которых, документ будет считаться недействительным:
- Реквизиты, паспортные данные и другие сведения об участниках сделки должны быть максимально подробными;
- Точно определенный предмет соглашения: точный адрес, технические данные (общая площадь, жилая площадь и т. д.);
- Четко прописанные доли для каждого собственника: кому и сколько;
- Подробные данные о правоустанавливающихдокументах, которые могут подтвердить право собственности: договора на покупку жилья, или свидетельство о наследовании дома/квартиры;
- Приватизационный сертификат на право собственности.
Это важно знать: Санаторно курортное лечение: как получить бесплатную путевку для пенсионеров
Кроме прочего, в соглашении прописываются дополнительные условия:
- порядок эксплуатации имущества, оформляющегося в долевую собственность;
- односторонний запрет на отказ от выполнения всех обязательств;
- отсутствие всяческих обременений на недвижимость;
- отсутствие каких-либо материальных претензий к другим собственникам;
- порядок внесения возникающих дополнений и изменений в соглашение;
- временные ограничения сроков, для регистрации дополнений и изменений.
Легко можно оспорить сделку, если продавец нарушил процесс уведомления собственников о продаже недвижимости.
Но как узнать, сколько действует отказ от преимущественного права на квартиру, если сособственнику не сообщили должным образом о продаже доли в жилище и её стоимости?
В таких случаях ГК РФ даёт право совладельцам в течение 3-х месяцев через суд отозвать права и обязанности на квартиру, даже если она уже оформляется другим покупателем. Но при этом исчисление срока начинается с того момента, как только совладелец узнал о нарушении своих прав.
Также нетрудно оспорить сделку, заключенную между родственниками на покупку долю в квартире с использованием материнского капитала.
Сделка с нарушением прав малолетних детей тоже считается незаконной.
Оформление преимущественного права покупки. Отказ от преимущественного права / Нотариус Дзенс Н.А
Преимущественное право покупки являет собой право каждого из участников общей собственности на предпочтительное перед посторонними лицами право приобретения доли, которую продает один из участников по установленной стоимости на равных условиях.
Если владелец акций решил продать свою долю конкретному участнику общества, то даже в случае если два и более держателя общей долевой собственности выразили желание воспользоваться преимущественным правом покупки акций, то продавец может самостоятельно выбрать покупателя доли.
Но, если лицо заранее не выбрано, а желающих несколько, то продавец заключает с каждым из них договоры, а продаваемая доля делится между всеми покупателями соразмерно их участию в уставном капитале. При таком распределении долей уступка прав преимущественной покупки не допускается.
Оформление преимущественного права покупки акций, недвижимости и прочего имущества и отказ от преимущественных прав регламентируется статьей 250 Гражданского Кодекса Российской Федерации.
В.: Есть ли какая-то специфика у отказа несовершеннолетних?
А.К.: Если несовершеннолетний отказывается от права, то в силу прямого указания в законе, отказ от права или отказ от имущества должен проходить согласование в органах опеки и попечительства, которые находятся в администрации соответствующего территориального образования. Если, допустим, у меня доля 1/3, у вас тоже, и у вашего несовершеннолетнего сына 1/3, то для того, чтобы мне раньше продать 30-дневного срока, вы мне должны написать отказ вместе с сыном. Если вы хотите такой отказ оформить, то вы должны идти в органы опеки и попечительства получать согласие на оформление такого отказа. При этом если я вам направлю письменное уведомление и подожду 30 дней, поскольку вы покупать не собираетесь, я могу продать без отказа и соответственно без разрешения органов опеки и попечительства.
В.: Правильно ли я понимаю, что собственник, получивший отказ, считается исполнившим свою обязанность уведомления?
А.К.: По смыслу статьи 250 так и должно быть. Если вы пишете мне отказ, значит, в этом отказе указываете, что я вас уведомил. У нас в Санкт-Петербурге, как правило, когда отказы оформляются, то про уведомление ничего не пишут. Просто пишется, что «я отказываюсь от преимущественного права покупки за цену и на условиях, мне известных». Хотя я еще раз говорю, что с точки зрения закона правильнее писать, что сособственник надлежащим образом уведомлен о продаже и отказывается. Если в дальнейшем он захочет правом своим злоупотребить, то он может сначала оформить отказ, потом после заключения сделки сособственником-продавцом выйти в суд и сказать, что уведомление не получал, как в статье 250 написано, и требовать перевода права собственности на себя. Или вот другая ситуация, например. Я оформил отказ вам от преимущественного права покупки, после этого (были разъяснения Пленума Верховного суда №25) я могу свой отказ отменить, направив вам нотариально заверенное заявление по почте о том, что я отменяю данный отказ. По общему правилу такой отказ будет считаться отмененным с момента доставки вам этого уведомления по месту вашей регистрации. После этого, если вы с этим отказом выходите на сделку, то вы фактически выходите без отказа, потому что отказ аннулирован. По этому основанию сособственник признать сделку недействительной не может, однако также в течение трех месяцев может потребовать перевода права собственности на себя. Вообще такую сделку нотариусу и заверять нельзя, и Росреестр регистрировать не должен. Если вы будете продавать долю на недвижимость без согласия остальных собственников, то Росреестр приостановку сделает по регистрации перехода права собственности.
Особенности процедуры уведомления
При появлении желания продать долю собственник обязан известить о своих намерениях других сособственников. Для этого потребуется составить уведомление в простой письменной форме.
Многие граждане затрудняются, нужно ли заверять у нотариуса уведомление. Такого требования со стороны законодательства не существует, но специалисты советуют воспользоваться услугами юристов. При нотариальном заверении физическое лицо получает гарантию правильности оформления документов и соблюдения всех правил процедуры. В случае возникновения в дальнейшем спорных ситуаций, доказать факт вручения адресатам уведомления не составит труда.
Для составления уведомления потребуется наличие паспорта и документов, подтверждающих право владения долей. Факт незнания того, кто в настоящий момент являются владельцами не освобождает от обязанности их уведомления в намерении провести сделку отчуждения. В этом случае достаточно заказать выписку из Росреестра, в которой будут указан полный перечень владельцев и размер доли каждого.
Уведомление необходимо вручить каждому из совладельцев. В документе необходимо обязательное указание информации следующего вида:
- точный адрес жилого объекта;
- размер доли, которую собственник планирует продать;
- стоимость сделки.
- Образец нотариуса 2020 может дополнительно включать информацию об особенностях проведения расчетов, урегулирование ситуаций при просрочке платежей и сроках передачи имущества.
○ Что такое преимущественное право?
Преимущественное право покупки означает, что если владелец доли захочет ее продать, он должен предложить ее, в первую очередь, другим собственникам. Только при их отказе от покупки он может выставить жилье на продажу.
Отсюда следует, что собираясь продать свою часть квартиры, вам придется заранее предупредить совладельцев о своем намерении. Делать это желательно в письменном виде, чтобы исключить риск обвинения в несоблюдении данного условия.
Если отношения с сособственниками хорошие, они без проблем оформят отказ от приобретения, после чего вы можете спокойно приступать к поискам покупателя. Но если во взаимоотношениях есть какие-то сложности, вам придется направить заказное письмо с предложением о покупке и ждать ответа. Если он не поступит в течение 30 дней с момента отправки уведомления, у вас появляется право продажи.
Что собой представляет долевая собственность?
Изначально общая собственность возникает на тот объект, который при разделе утратит свои полезные свойства. Т.е. такой предмет является неделимой вещью. Как правило, общая собственность является следствием получения наследства или заключения брака.
Разновидностями общей собственности выступают совместная и долевая. Между ними есть существенная разница, особенно касательно распоряжения. Совместная собственность предполагает абсолютное равенство прав каждого владельца на квартиру в целом. Общая совместная собственность, при необходимости и с согласия каждого собственника может быть легко преобразована в долевую. По умолчанию, доли будут признаны равными. Если только в законе или договоре не зафиксированы иные положения касательно разделения квартиры.
Даже если изначально доли сособственников признавались равными, это не значит, что так будет всегда. Тот собственник, который, например, осуществил за свой счет капитальный ремонт жилого помещения, вправе требовать равнозначного увеличения своей доли. Но все равно для этого необходимо достижение компромисса.
Ни один из владельцев не может распорядиться квартирой полностью, он вправе определять юридическую судьбу только своей доли. Но и тут есть ограничения.
ВАЖНО . Задумав продать свою долю, собственник не может обойтись без уведомления каждого из совладельцев. Совладельцы обладают преимущественным правом покупки. Это делается с целью защиты прав других сособственников. Ведь появление в квартире чужого человека может создать существенный дискомфорт совладельцам недвижимого объекта.
На обдумывание, стоит ли приобрести отчуждаемую долю, у сособственников есть один месяц. Если они не продемонстрируют желание заключить соглашение о купле-продаже, то продавец вправе продать долю иному лицу. Закон запрещает продавцу повышать для сособственников цену. Условия должны быть равными для всех потенциальных покупателей. Также владелец имеет право на досрочное отчуждение недвижимого объекта, если каждый из сособственников изъявит отказ в письменной форме.
В том случае, когда желание купить долю проявят несколько совладельцев, то право избрания покупателя принадлежит продавцу. Оспорить этот выбор невозможно.
ВНИМАНИЕ . Если владелец доли решит обойти приоритетное право, то обиженные сособственники в течение трех месяцев могут обратиться в суд о признании сделки недействительной и переводе правомочий покупателя на одного из совладельцев.
Последствия несоблюдения условия об отказе
Законодательство исключает возможность реализовать долю в жилье в обход остальных сособственников. Отсутствие на руках у продавца, письменно подтвержденных отказов влечет невозможность удостоверения сделки в нотариате. Если же договор купли-продажи не будет удостоверен, приобретатель не сможет оформить собственнические права на купленную жилую недвижимость, а продавец потратит лишний месяц на процедуру оповещения других владельцев и ожидание отклонения предложения.
К тому же если кто-либо из собственников примет решение о покупке, то сделка вовсе будет признана недействительной. При нарушении первоочередного права выкупа, совладелец может подать иск в судебную инстанцию о переходе права приобретения к нему. На это дается три месяца. Исковой срок начиняет течь с момента оформления сделки либо со дня, когда сособственник узнал о нарушении его права.
Мы выяснили, как провести сделку по продаже имущества с несколькими владельцами. Образец отказа от права преимущественной покупки больше не доставит никаких хлопот. В действительности оформить его проще, чем кажется.
Каждый собственник доли может продать свое имущество, но сначала он обязан предложить выкуп совладельцам. Если этого не сделать, то иные хозяева недвижимости смогут быстро оспорить сделку в суде. К сожалению, такая практика в России существует.
Если гражданин прислал уведомление о продаже, а также побеспокоился о получении соответствующих доказательств, можно беспрепятственно совершать сделки купли-продажи с третьими лицами.
Часто бывают ситуации связанные с необходимостью продать свою долю квартиры и законом это не запрещено. Но это не так просто сделать, так как остальные собственники имеют преимущество на её приобретение. И только получив от них отказ от первоочередного права, можно свободно распоряжаться своей частью недвижимости.
Согласие на покупку доли в квартире
⇒ Если один из собственников решит приобрести часть собственности, то он должен предъявить письменное согласие на покупку доли в квартире, образец которого можно скачать . ⇐
Если совладельцев несколько, и все они претендуют на продаваемую часть имущества, то владелец доли вправе сам выбрать, с кем заключить сделку. Или же имущество разделится пропорционально к их частям собственности.
После определения покупателя на долю квартиры, можно оформлять куплю-продажу. Для заключения сделки необходимо предъявить следующие документы:
- паспорта;
- договор собственности;
- согласие соседей в письменном виде на совершаемую сделку;
- свидетельство о праве на долю;
- техническую документацию;
- справку об отсутствии долга за комуслуги.
А также могут пригодиться, в зависимости от ситуации:
- свидетельство о браке;
- выписка ЕГРЮ о том, что у собственника нет обременений имущества;
- согласие супруга о том, что он не возражает продавать долю.
В договоре купли-продажи указывают такие данные:
- Размер доли
- Порядок оплаты недвижимости
- Информация о сторонах, совершающих сделку